19年5月，殼牌公布了2021年第壹季度的財務報告。
財報顯示，截至3月31，殼牌營業收入207億元，同比增長190.7%，凈利潤1059萬元，調整後凈利潤1502萬元。房屋交易方面，貝殼壹季度總交易量(GTV)654.38+006.96億元，同比增長224.2%，其中二手房6734億元，同比增長24.2%，壹手房3434億元，同比增長654.38+094.9%，其他業務527億元，同比增長654.39%
結合2020年全年財報，交易總額34991億元，凈收入705億元，比2019年增長超過50%，而調整後凈利潤57.20億元，同比增長245.4%。
這意味著貝殼從去年開始就處於業績大增的狀態。放眼全行業，2019年以全國房屋成交量為基準，貝殼的市場份額為9.5%，而以主要競爭對手中原地產、我愛我家、樂遊家為代表的主流經紀公司市場份額分別僅為4.3%、1.9%、1.3%，與貝殼的差距正在拉大。
貝殼今天是怎麽來的？
作為壹個公司名稱，殼牌正式出現不過七年，但其背後的運營商鏈家的誕生卻有著短暫的歷史。
1992左暉畢業於北京化工大學計算機專業，在北京四處賣軟件。後來他上了保險，有了壹些積蓄。2000年8月，左暉成立了北京鏈家房地產展示中心，這是第壹個個人購房展覽。2001 11 12，左暉成立賈立安房地產。此後幾年，鏈家的發展壹直不溫不火。
2005年“國八條”的頒布，讓房地產行業第壹次出現了冷淡，導致了中銷階層的房屋中介紛紛倒閉。然而，左暉的鏈家卻順勢逆勢擴張，迅速成為主流中介企業。
建築行業標準與房地產詞典
2008年，左暉免費雇傭了數百人在30多個城市的居民區清點房屋。
2012在虛假信息充斥市場的時候，左暉高調提出“100%真實房源”:真實存在，真實出售，真實價格。
然而，這次“逆行”讓鏈家連續虧損了三個月。然而，正如左暉確信的那樣，“這些顧客會在100天後回來。問題是妳能不能堅持和忍受100天。
殼牌在全國數百個城市同步推出“全國現實計劃”。舉報核實虛假房源的，獎勵100元。此後，殼牌宣布天津、寧波等地的真實房源率達到96%。貝殼通過房源的VR和房產字典為房源建立了“身份證”，保證房源信息。
為什麽鏈家要如此大張旗鼓地追求“100%地產”？
左暉等人認識到“互聯網改造傳統企業的潛在沖突存在於互聯網精神和傳統企業秩序之間。“真實住房”本質上是信息對稱。為了實現這壹點，權力從傳統組織轉移到系統和數據。”
於是，“樓盤字典”的概念被引入，並在鏈內不斷升級。2020年加入的彭永東很好地解釋了這背後的邏輯。“這個行業，有三方:房子、客戶、經紀人。所有的數據都要有壹個初始載體，最好的載體是物理上不動的房子。”
“這不是偶然的行動，而是戰略判斷。鏈家當時的目標是做中國房地產的基礎數據庫，包含房源的門牌號、標準層平面圖、屬性信息、配套設施信息、歷史業務數據等多維度信息。”知情人士介紹。
2065438年6月至2004年6月，鏈家成立了專門的數據中心，提供二手房、新房、租房、住宅物業、海外物業等房地產交易服務。，並擁有行業獨有的房源數據、人群數據、交易數據，以數據技術驅動服務質量和行業效率的提升。此後，“房產字典”不斷升級。2065438+2008年2月28日，籌備數年的科控股公司悄然上線，推出國內數據量最大、覆蓋面最廣、維度最全的房屋信息數據庫“房源詞典”，以及已在鏈家驗證的ACN機制，並向全行業開放。
2019，彭永東參加中國發展高層論壇。他在會上提出:“行業的演進就是標準的演進。對於房產服務行業來說，是物質標準、服務標準、人的標準的進步。”並將物、服務、人定義為居住服務業的三要素。
到2065438+2009年初，鏈家記錄的真實房源數量超過65438+8500萬，覆蓋全國325個城市45萬個社區。2020年的科控股(Ke Holdings Inc. 4.0時代，公司通過“蟻巢”智能采集系統進壹步保證了“房產字典”的真實性，對應的房產數據豐富度從100多個字段擴展到433個字段定義壹套房子。同時，每個套房源的身份ID也保證了信息的統壹性和真實性。
鏈家推出的“樓盤字典”解決了事物的標準——真實和房源信息的真實。鏈家認為，這應該是房產交易的基礎。
創建標準背後的規則
對於貝殼來說，如果說“房產字典”解決的是物的標準，那麽ACN(經紀人合作網)解決的是服務標準和人的標準背後的規則問題。
2007年，鏈家引入SE系統(SaleEfficiency)，確保經紀人完成從房源錄入、流程管理到交易取消的所有環節，讓公司全程監控。
經紀人合作網絡(ACN)就是壹個典型案例，其核心邏輯是拆分流程、劃分利益、建立規則。具體來說，鏈家拆分了房屋交易的所有環節，每壹個環節都對應著進入房屋的人、鑰匙的持有人、拿走房屋的人、進行交易的客戶等。每個角色都會根據不同的貢獻，在ACN體系下獲得相應的利益份額。
“本質上，ACN的合作機制是把幫客戶的簽約過程分成10個環節。基本上每筆交易的背後，都會有四五個經紀人分擔這10個環節的工作，根據貢獻的不同，賺取各自的收入。”
如果說以房產為交易標準的確立，是為良莠不齊的房地產行業註入了新鮮的活水，采用ACN經紀人合作網絡體系的房產交易平臺，貝殼通過傭金分配機制規定房屋合作交易中心經紀人的角色、權利和義務，以工業化的標準程序劃分房產經紀人的工作模式。這也被外界視為左暉創辦殼牌後給行業帶來的最大變化。換句話說，它為混亂的房地產交易模式註入了壹個清晰可量化的產業化標準。
鏈家用了18年的時間重組流程，細分環節，實現分段標準化，所以大家說貝殼是“18鏈家+2年貝殼”的集合。“數字技術並不難。用數字技術很難重建規則。這是非交易平臺所沒有的體驗，也是貝殼用20年打造的護城河。”分析師表示。
鏈家靠什麽盈利？
2010，彭永東進入殼牌，成為IBM咨詢團隊的壹員。據知情人士透露，當時IBM為鏈家總結了八種商業模式，其中壹種是“收費站模式”，以交易為主，然後向上下遊延伸。
貝殼手握房產字典和ACN兩大武器，讓充滿主觀意願的房產交易滿足產業化的標準要求成為可能。具體來說，在平臺規則下，房產交易流程分為多個環節，鼓勵經紀人相互合作，參與不同環節，利益共享；平臺上的券商品牌可以無差別享受所有真實房源信息。
貝殼現在是新房+二手房業務組成，新房傭金跳躍式增長，二手房是總傭金的8%+800手續費(銀行審批300+過戶500)。
殼牌的口號是合作* * *贏。壹套房子由多個角色組成，分別是輸入人、維護人(三公裏以內)、測量員(攝像師)、關鍵人、委托人(身份證和房產證復印件)、交易人，比例為5-10-5-10-。傭金收取後，統壹交給貝殼總部，2個工作日後返還相應的傭金金額。
鏈家二手房中介率:
從二手房中介率來看，鏈家高於其他品牌。
2020年貝殼平臺上，除鏈家完成的二手房交易金額為10119億元外，其他品牌的二手房交易金額為92810億元。
2019至2020年，貝殼平臺對其他經紀品牌二手房交易金額收取的服務費率分別為0.34%和0.32%。
互聯網加經紀人，新房+二手房，自辦+平臺是房產經紀行業的關鍵詞。目前市場上這六個關鍵詞的最佳組合是貝殼。這其中的根本原因是利潤分成，殼牌代理的利益鏈接更好。
總的來說，鏈家模仿的是美國著名房產信息查詢網Zillow的商業模式。它從美國房產中介MLS那裏購買房產的原始數據，然後在能給客戶提供令人信服的數據的前提下，將網站區域的代理權賣給經紀人，再向經紀人收取傭金。
所以這件事的邏輯是:①Zillow從MLS買房子數據，通過分析計算，準確的告訴消費者這個房子值多少錢。2經紀人購買Zillow的區域代理或廣告，甚至點擊，從而獲得精準客戶。(3)經紀人根據MLS系統獲取房源，並顯示交易。
現在的貝殼相當於Zillow和MLS的組合。現在的MLS系統整合了美國90%以上的二手房，但是它的房子主要是花錢買的，而貝殼早期主要是靠人算的。現在還沒有公開公布房源信息，估計大部分都是買的。從這壹點開始，貝殼和MLS逐漸趨同。
但是，MLS的價值更像是律師的價值。產權人可以委托經紀人掛牌銷售，購房中介也會幫忙展示、砍價，而這才是MLS的核心。
未來貝殼要想拓展利潤來源，單純吃差價和廣告是不夠的。像大聯盟壹樣，他們應該從房地產交易中再分壹杯羹，以實現利益最大化。從這個意義上說，妳說貝殼吃了原告和被告是有道理的。
但目前國內還沒有統壹的住房。房地產公司只賣自己的房子或者和幾個人脈很好的同行交換房源，但是局限性很強。正是因為這種情況，消費者在房產交易中事倍功半，也導致了信息的不流通，造成了房產市場的不規範，交易質量因為不透明而下降。客人花了錢，卻買不到滿意的房子。
鏈家敢於開放自己所有的基因，將已經服務了8000家門店654.38+0.5萬經紀人的鏈家運營體系開放給加入貝殼的各大商家和經紀公司，這本身就需要極大的勇氣。
鏈家的做法是為行業賦能，給同行同樣的鏈家基因，幫助良性運營。全網在線流量質量要提高，我們這些真正的消費者才會相信。規則的建立，如今的行業，經紀人如果損害客戶或公司利益，最多會被開除。如果再有公司繼續幹下去，以後應該會有壹個全行業的* * *規則。券商要想長期專業發展，就必須遵守規則。改變券商與客戶的博弈關系，通過機制讓客戶信任，而不是互相作弄。平臺化也要保護經紀人的權益，需要壹個機構來維護經紀人的利益。
“我們正在建造壹個體育場，越來越多的人想在這裏踢足球，規則也越來越好。”左暉曾經用足球來形容貝殼。在他看來，行業的本質是在變化的，貝殼做的是以店長和經紀人為中心，重建整個行業的生態。
炮彈勝利了。
2015年，鏈家先後在壹二線發達城市以不同方式兼並了億城地產、德佑地產、易家、中聯(地產)集團、北京高策等11房產中介公司。收購後，鏈家經紀人數量從5萬人飆升至近6.5438億+人。
短短兩年，科控股公司已成為中國最大的房地產交易和服務平臺。
壹切準備在美國上市。2020年8月13日，科控股股份有限公司在紐交所敲鐘。招股書顯示，科控股2019年度實現GTV(交易總額)213億元，同比增長84.5%。在中國所有商業平臺中，其體量僅次於阿裏巴巴。2020年，其總收入達到705億元，同比增長53.2%，全年凈利潤27.78億元。
招股書顯示，本次IPO前，殼牌集團所有高管及其董事* * *持有公司565，438+0%的股份，其中左暉通過吉祥環球控股有限公司持有28.9%的股份，但擁有46.8%的表決權，為公司第壹大股東。
此外，騰訊及其相關實體，軟銀的投資公司SVF II殼牌Subco(新加坡)PTE。有限公司、高要資本及其關聯主體分別持有殼牌65，438+02.3%、65，438+00.2%、5.3%的股份。
從目前來看，貝殼的各項指標在房地產行業都處於極佳的位置。確定房地產行業的關鍵現金流，殼牌2017年至2019年的現金及現金等價物分別為82億元、12.8億元和319億元。
上市首日，科控股(Ke Holdings Inc .)開盤價達到每股35.06美元，較發行價溢價75%。最終收於37.44美元/股，漲幅超過87%，總市值422億美元。
上市約三個月後，科控股公司的股價已經上漲了約200倍。2020年10月25日，165438+科控股公司宣布完成增發20.5億美元。
殼牌上市後，最高股價達到79.4美元/股，市值940億美元，約合人民幣6000億元，幾乎相當於中國頭部地產公司碧桂園、萬科、恒大市值之和。
壟斷的陰影仍未消除
4月10日，58集團前CEO姚勁波公開質疑科控股的“二選壹”，呼籲國家對其進行處罰。同時，姚勁波還附上了兩張照片。壹個是在Ke Holdings Inc. APP中，房源信息明確標有“獨家”標識；二是協議照片，顯示殼牌在合同中要求乙方“自願”選擇與殼牌獨家合作。
針對此事，殼牌回應稱，殼牌自成立以來，堅持依法經營，完善合規體系，以技術驅動行業良性發展。
事實上，隨著貝殼這幾年的發展，壟斷的問題已經不是第壹次了。科控股CEO曾表示，殼是行業的基礎設施和規則，不與任何人競爭。所以，不存在壟斷。
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4月14日，市場監管總局公布互聯網平臺企業依法合規經營承諾書(第三批)。愛奇藝、科控股、當當、多點、去哪兒、、58同城、餓了麽、讀書、阿裏巴巴、(第三批)。
毫無疑問，貝殼確實進入了總局監管的最高榜單，是34家全國互聯網平臺中唯壹被“點名”的房產中介平臺。很多人認為貝殼既是平臺網站，又是經紀業務，相當於“既當裁判員又當運動員”。
5月8日，有媒體報道稱，科控股公司平臺正在配合監管部門自查。至於科控股公司是否涉嫌壟斷，還需要詳細的數據調查。如今地方政府調控的矛頭越來越指向炮彈。北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、武漢、東莞...壹直在盯上貝殼，或脫房，或提出二手房調控目標。
此前，2065438+2009年9月，浙江金華數百家房產中介代表簽署反殼聯盟條約，聯盟530家門店高喊“反對壟斷，抵制不良競爭”；2020年4月，江蘇鹽城100家中介公司也以“抵制不良競爭”為由，對貝系統進行了反抗。
5月25日下午，路透社突然同時發布消息。消息人士稱，最近幾周，國家市場監督管理總局正在正式調查科控股有限公司(Ke Holdings Inc .)是否強迫房地產開發商僅在其平臺上列出房屋信息，包括鏈家和貝殼，即所謂的“替代”。這項調查還沒有公開宣布。目前，還不知道調查何時結束，也不知道它可能對科控股公司產生什麽影響..
根據《反壟斷法》，如果壹個經營者在相關市場的市場份額達到壹半，就可以推定該經營者具有市場支配地位。因為房地產行業基本屬於本地交易，各個中介平臺在不同的城市會互相競爭。
從全國來看，殼占比目前不到10%。科控股公司CEO彭永東在回應壟斷話題時曾表示，“我們的市場份額在2018年只有5.3%，2019年達到了9.1%，今年大概達到了12%-13%。”
但在單個城市，比如北京，左暉在2015對媒體表示，鏈家在北京的市場份額大概是55%-60%。這無疑是符合壟斷標準的。
貝殼擁有鏈家、自由、德佑、中環、住友、21世紀不動產等多個品牌。線上，貝殼擁有45.6萬經紀人，4.2萬經紀門店；線上，貝殼已形成2.26億套房源信息的房產字典數據庫，規範交易和服務。房產字典+經紀人，貝殼構築了它的商業護城河。
依靠線上線下的合圍，很少有買家能逃出貝殼之手。
盡管殼牌極力辯解，但人們還是從殼牌的行為中發現了壟斷因素。
有人認為貝殼非常“強勢”地利用自己的優勢地位，提高部分城市二手房交易的傭金。據此前媒體報道，今年年初，殼牌在深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等熱點城市將代理費從2%上調至3%，其中買方承擔2%，賣方承擔1%。
不僅是消費者，還有開放者。殼牌在天津的206個項目中，渠道費在3%以上的項目實際有122個，渠道費在5%以上的項目有18個。
據說在2017的壹個論壇上，壹位清華大學的教授對鏈家網CEO彭永東說，“妳的模式就是兩頭騙，騙房東，騙購房者。”
中信證券在去年7月發布的研究報告中指出，長期來看，貝殼真的能定義房屋交易的基礎設施嗎？這不僅是商業賽道的競爭問題，也是市場監管問題。
左暉曾經說過，中國的代理費不高，大概2.5%，美日6%，南非8%，香港2%。
言下之意，殼牌的野心還只是九牛壹毛，代理費還有上漲空間。
2021年4月，北京市對賈立安、我愛我家等6家涉嫌炒作學區房的門店進行了停業整頓。違法違規行為包括:以隱瞞等不正當手段欺騙消費者進行交易，擅自發布房屋信息。北京列出了打擊行為，包括房地產經紀人制造緊張局勢、炒作學區房、哄擡房價等行為。此前，鏈家在上海、北京推行“獨家代理”模式，推高房價，被住建委叫停。
在這裏，我們之前說過，在二手房委，殼牌擺脫虧損，走向財務正循環，其實是壹種趨勢。從本質上來說，殼牌選擇這樣的商業模式，走到這壹步是必然的，但是否在某些領域額外利用了壟斷商業優勢，還需要進壹步觀察。
風景不是永遠無限的。
貝殼如此美麗，不能不引起行業巨頭的高度警惕。
如果姚勁波的58同城不再是殼牌關註的對象，那麽其他兩大巨頭的進入應該引起殼牌足夠的警惕。
首先，易居聯手阿裏天貓方浩，成為易居的全資子公司。發布會上，易居董事局主席周信自信地喊出了“房產交易因我們而簡單”的口號，表示未來平臺將實現日活躍用戶300萬、年交易額突破2萬億、年營收500億的目標。
其次是恒大推出的房車之寶。
據恒大管理層在今年業績會上透露，目前房車寶有43000家門店。去年交易規模(GTV)為1.2萬億元。預計2026年底GTV將達到2.2萬億，5438+0，更接近殼。
相比之下，截至2020年底，科控股(Ke Holdings Inc .)的門店數量約為46900家，交易規模為3.5萬億元。看來房車寶的規模正在壹步步逼近貝殼。
更重要的是，恒大為今年更大規模的收購房車寶提供了充足的“彈藥”。3月29日，恒大官方宣布，房車寶引入65，438+07戰略投資者，融資金額65，438+06，350萬港元。今年恒大計劃讓房車寶在資本市場上市。
目前房車之寶大部分是恒大的房子，未來能否成為開放平臺也未可知。但是，留給房車寶的市場空間還是很大的。
根據中投公司報告，2024年中國房地產交易總額將達到30.7萬億元，2019年至2024年復合增長率將達到6.6%。目前貝殼的市場份額不到四分之壹。
在整個市場還處於藍海狀態的情況下，貝殼依靠房源的真實性和經紀人的規範性所構築的20年護城河，能否抵擋住後來巨頭的強大沖擊，誰也說不清楚。
正如左暉所說，要做好貝殼做的“困難而正確”的事情，還有很長的路要走。現在他的離開無疑給這項未竟的事業增加了更大的不確定性。