在2009年市場火爆帶來的資金快速回籠和貨幣發行量過大帶來的大量資金沖動的刺激下，2009年底至2010上半年欽州樓市出現了大量的土地購買和項目加速開發。2010壹季度，欽州市房地產開發投資6.48億元，增長108.2%，同比提高94.9個百分點。壹季度，欽州商品房施工面積329.32萬平方米，同比增長76.3%，增速提高65.7個百分點。其中，今年新開工面積95.36萬平方米，同比增長4倍。壹季度新開工9個樓盤(華信置業廣場、新龍朱元、都市經典、史聖名門、奧林名城、金灣步行街、黃屋屯王法商住小區、祥和杜菁、嘉泰花園)，投資65438+7200萬元，續建樓盤建設速度加快，欽州房地產投資呈現前所未有的增速。房地產市場投資的加速，壹定會在2011下半年形成有效的市場供給。
新政的影響立竿見影。
整個市場的轉變始於春節之後。首先，這是壹場宣傳運動。此外，春季是傳統的銷售淡季。進入兩會後，市場開始密切關註政策變化趨勢，消費者開始持幣觀望。新政策的出臺，開啟了樓市調控的重中之重。
以前欽州北海防城港經常被當做典型的三線城市。事實上，過去欽州樓市對宏觀形勢變化趨勢的反應明顯落後於壹二線城市。但經過2007-2009年的市場發展，特別是2008-2009年大量外來投資者落戶欽州後，欽州樓市對宏觀市場的反應與南寧市場基本同步，對政策反應的敏感性大大凸顯，這與北部灣經濟圈的炒作和發展密切相關。
壹季度，欽州市商品房累計銷售141.2萬平方米，增長5.6%，同比下降1.02 . 9個百分點，其中住宅銷售面積1.28萬平方米，增長2.5%，下降1.33個百分點。商品住宅價格飆升，住宅商品房銷售均價3629元/平方米，同比上漲44.8%，漲幅擴大57.7個百分點。與宏觀整體市場表現類似，欽州壹季度表現依然是“量價齊跌”，是明顯的市場轉折表現。但五壹期間，欽州樓市呈現“量價齊跌”的特點。項目開盤量下降，市場價格保持平穩。項目開盤缺乏足夠的“漲價”支撐力，但目前並未出現明顯的價格下跌。預計欽州樓市價格將繼續在4000元/㎡關口徘徊壹段時間。隨著樓市調控的深入，不排除有新的低價入市策略，引發了樓市整體價格的“下跌”，這也是本輪樓市宏觀調控的正常現象。
濱海新城成為樓市新起點。
欽州樓市發展已完成第壹輪“區域內部市場需求釋放”階段，正轉向外部消費支撐的第二階段。隨著欽州濱海新城的開發和業內傳聞的“老大”開發商，欽州樓市有機會在下壹輪市場中贏得更多欽州市外消費者的青睞和新增剛性需求，而濱海新城有望成為欽州樓市發展的新壹極。
北海:新政下樓市平靜。
北海房地產市場是消費型房地產市場，90%是外地人買的，銷售率達到100%，但年均入住率不足40%。
北海房地產市場對國家政策和經濟環境的變化非常敏感，經常在壹線發達城市打噴嚏，在北海感冒。最近新政出臺，對於投機性購房和外地人購房尤為嚴重。北海的樓市會怎麽樣？會不會像2008年金融海嘯來襲，外地客戶壹夜之間四散，北海樓市進入漫長的衰退期？
帶著疑問，筆者走訪發現情況特殊。新政下的北海樓市異常平靜。
●壹切照舊
近日，筆者走訪了天寧新城、香檳郡、九洲嘉園、融馨園、壹品灣、水岸香邸等項目，發現售樓部走訪，成交量如常。個人客戶會問新政策，但基本上10中有3、4個會提，對提高首付和利率不太敏感。
在訪問期間，筆者遇到了甘肅人陳先生，他在北海擁有65，438+00套房子。他以為房價可能受新政影響，上漲速度會放緩，但絕對不會降價。他對市場前景感到樂觀。
●開發商表面淡定，背後忙碌。
“新國四條”實施後，開發商顯得很淡定。預約和開盤都沒有額外優惠，價格不低於壹分。然而，它卻在幕後異常忙碌。據壹位開發商介紹，銀行會連夜提高首付，他們之前成交的600多個客戶中，有60%都要辦理銀行按揭的手續。為了盡快把貸款裝進口袋，整個公司都在加班加點地催促外地客戶辦理手續，甚至還免費補貼往返機票和住宿。
5月北海樓市預測:無波不起浪。
雖然新政對樓市打擊較大，但筆者認為，目前北海市場泡沫不大，未來5月樓市仍將平穩發展。
●自貿區啟動，魅力無限。
2016月10日自貿區正式啟動，標誌著由中國和10個東盟國家組成的國民生產總值近6萬億美元、貿易額4.5萬億美元的國際區域開始進入零關稅時代。預計未來會有大量內地企業蜂擁而至。人才、資金、物流、信息流向北部灣流動；作為北部灣經濟區的重鎮，北海擁有得天獨厚的宜居環境，吸引了更多投資者置業。
●房價泡沫少，仍是宜居首選。
北海和海南島因其獨特的自然環境資源和氣候條件，壹直是北方置業者購房過冬的首選。然而，這半年來，海南島的房價被投資者炒得高不可攀。三亞海景房價格3-5萬元/㎡，需壹次性付款。北海房價壹般在4500-5000元/㎡。兩者相比，北海房價更加親民，預計未來仍將是北方購房者的首選。
●審慎的銀行貸款和穩定的樓市。
或許是90年代爛尾樓之痛。北海的銀行貸款是出了名的苛刻。國外客戶為了證明自己沒有借過錢，有還款能力，需要準備十幾份材料，比兩本字典還厚。正因為銀行貸款制度嚴格，目前北海樓市泡沫很少。
筆者相信，以上三個因素會讓北海樓市的未來更加穩定，波瀾不驚。