每經記者鮑若凡魏瓊每經編輯魏？
作為國民經濟的重要組成部分，房地產行業的未來走勢備受關註。2018年最密集的調控之後，房地產市場從前期的高溫逐漸降溫，在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下進入理性發展軌道。
3月5日上午，中華人民共和國國務院總理李克強在十三屆全國人大二次會議上作政府工作報告。報告通過“房產稅”、“新型城鎮化”、“棚戶區改造”、“大眾住房問題”等關鍵詞，勾勒出2019年及未來房地產市場的發展趨勢。
中國城市經濟專家委員會副主任丁松認為，今年政府工作報告更加關註民生，提到要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展，繼續推進保障性住房建設和城市棚戶區改造，保障困難群體基本生活需求。從政策層面來說，房地產政策不會那麽嚴格，會根據因城施策。
深入推進新型城鎮化
在今年的政府工作報告中提到“進壹步推進新型城鎮化”。
對此，全聯房地產商會創會會長聶梅生認為，原來的城鎮化基本上是為了蓋新房，或者說開發商對中國的城鎮化起到了非常重要的推動作用。從新城、新建築的角度介入的比較多，比如望京新城、回龍觀、天通苑等。，而且運作模式是先把房子的基礎設施做好，人才再搬進去。這是壹個先有事物後有人的過程。壹些衛星城市和外國也有這種情況。其實就是壹個不斷圈地，不斷從版圖上擴張的過程。
報告中提到的發展是壹種城市內涵的增長，所以稱之為新型城鎮化。新型城鎮化不是版圖的擴張，而是城市的更新，包括老城區老社區的升級。其實就是賦予城鎮化新的內容，更多的從人的角度考慮城鎮化。
中原地產首席分析師張大偉表示，2018年末，全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上年提高1.06和1.02個百分點。非常接近《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》提出的到2020年常住人口城鎮化率達到60%左右、戶籍人口城鎮化率達到45%左右的目標。未來兩年，中國的城市化速度仍將加快。
以中心城市引領城市群發展
政府工作報告明確指出，“堅持以中心城市引領城市群發展”。
某研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這有兩層含義:壹是中心城市和城市群的發展類似於“核心和圈層”的概念，預測中心城市的發展機會更多，尤其是中西部的壹些中心城市，會有更好的發展定位，這樣也會取得更好的輻射效應；第二，預計以下城市群的部分中小城市會有較好的發展機會，這是樓市發展的重要方向，尤其是像武漢、鄭州、Xi安、沈陽這樣的城市，周邊中小城市的發展機會會明顯增加。
根據張大偉的分析，經濟發展和城市發展的趨勢必然是都市圈的發展。從房地產來看，近三年來，這些地區已經初步建立了房地產調控的協調機制，最典型的北京和周邊北京基本實現了房地產調控的協調。未來房地產市場發展的核心區域必然是這些熱點城市。此外，這些城市周邊的核心城市圈和城市群也是經濟發展和人口流入的核心區域。
同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，從房地產的角度來看，部分配套資源、人口、教育、產業也會向中心城市聚集，開發企業為了給企業創造更多的業績，仍會以國家中心城市和區域中心城市為主；另壹方面，壹旦核心城市布局完畢，地位得到確認，比如上海、南京，那麽周邊城市，比如上海周邊的昆山、嘉善，南京周邊的馬鞍山、滁州，也會與其基礎設施、產業資源產生聯動。
繼續強調落戶政策。
政府工作報告明確指出，“做好農業轉移人口落戶工作，推進城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。”
嚴躍進認為，人才引進落戶政策是近兩年政策調控中爭議較大的內容。這個政策中提到要做好農業轉移人口的落戶政策，實際上是為了更好地實現2020年城鎮化的發展目標。事實上，最近各地都在抓這項工作，這將有助於降低人口引進的門檻，加快城市化進程。類似的落戶政策有望形成新壹波紅利，預計2019年落戶政策帶動的住房消費需求將繼續上升。未來兩年，中國的城市化速度仍將加快。
張大偉說，戶籍制度改革已經全面實施。365、438+0省(區、市)和新疆生產建設兵團均出臺了戶籍制度改革方案或意見。大部分城市放寬落戶限制，許多中小城市基本實現落戶零門檻，農業轉移人口市民化的制度通道全面打通。"
更好的解決群眾的住房問題。
政府工作報告指出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”
嚴躍進認為，這與2018的兩會精神是壹致的，今年兩會繼續強調解決群眾的住房問題。從政策上看，與之前的中央經濟工作會議精神壹致，主要由三點組成，即落實城市主體責任、完善住房制度、推進棚改工程。在類似的表述中，最重要的是註重城市主體責任理念的落實。預計今年樓市調控考核將持續推進。雖然這裏沒有提到“壹城壹策”，但估計會有後續的細分政策。特別是在住房規劃、住房政策調整和住房金融政策完善方面有所創新。
新城控股高級總裁歐陽傑指出，雖然報告提出要“落實城市主體責任，改革完善住房制度和保障體系”，但預計除了壹城壹策、落實責任之外，不會有更大力度的新改革措施，也不會有更大力度的刺激政策或打壓政策。房地產市場的穩定健康發展是未來的市場趨勢。
推進保障性住房建設和棚改
政府工作報告明確提出，“繼續推進保障性住房建設和城市棚戶區改造，保障困難群體基本住房需求。”
張大偉認為，從全國庫存來看，房地產市場已經基本告別庫存積壓的時代。目前，房地產市場房地產去庫存任務已初步完成，壹、二、三、四線城市商品房去庫存已全面完成，多個城市去庫存周期在12個月以下。必須明確的是，棚改數量會減少，這已經是2018的政策要求，貨幣化安置逐步收緊也成為趨勢。但壹刀切的可能性是不存在的。
張宏偉認為，房地產調控的基調基本不變，在此基礎上做好民生工作，解決低收入家庭的住房問題。
股市估值很高。
政府工作報告明確指出，“城鎮有大量老舊小區，要大力進行改造升級，更新水電路氣等配套設施，支持安裝電梯，完善便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。”
嚴躍進認為，這與過去棚改的做法不同。其實在這次政府工作報告中，已經提出了很多新的產業，包括水電路和燃氣配套設施、家裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等，很多參與城市運營的開發商都可以積極關註。
聶梅生說，老舊小區改造升級更多的是增加服務業的活力，增加就業，增加商業的活力，讓人們在其中發揮更大的作用。
集體經營性建設用地入市。
政府工作報告中提到“推廣農村土地征收、集體建設用地入市、宅基地制度改革試點成果”。
嚴躍進表示，從房地產發展來看，集體經營性建設用地入市是重點，這與當前發展租賃市場的改革導向有關。從這個政策來看，強調的是“推廣”的概念，也就是說全國18城市的試點工作將會推廣。因此，預計後續包括蘇州、東莞、重慶、濟南等城市在集體建設用地劃撥和租賃住房方面會有更多的動作和政策引導。
張大偉認為農村土地從趨勢上看會增值，但還是使用權的變化，短期內產權變化的可能性不大。
穩步推進房地產稅立法
政府工作報告明確提出“穩步推進房地產稅立法”。
聶梅生指出，2019仍將是房地產稅落地的準備年，繼續完善調查研究等準備工作。
政協委員、房天下董事長莫天全表示，和其他所有稅種壹樣，民眾和企業理解但不喜歡稅，房產稅也不例外。房產稅遲早要出臺，而且應該出臺。這是大勢所趨。但是，房產稅出臺的時間節點值得我們仔細考慮和把握。
張大偉認為，穩步推進房產稅還需要壹段時間。立法過程漫長，三年內不太可能落地。目前房地產稅正在積極準備草案階段，短期內出臺的可能性不大。