樓市是否存在泡沫，應從以下幾個方面判斷:
1.房價表現為售價過高，售價快速上漲，售價全面上漲，實際租金下跌，投資者對形勢非常樂觀。
房價收入比過高意味著房地產價格脫離了需求基礎，房地產價格的持續大幅上漲是房地產泡沫的重要表現，合理的售價漲幅不應高於可支配收入的漲幅，否則這種增長是不可長期持續的。
通常情況下，租賃市場能夠準確反映真實的消費需求。當銷售市場的投機需求旺盛時，租賃市場的供給大大增加，需求轉向銷售市場，這將導致房地產的租賃價格下降。投資者樂觀情緒是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀情緒的變化也是泡沫破裂的充要條件。
2.需求表現:房屋銷售大幅增加，按揭貸款大幅增加，國內外資金大量進入。
房屋銷售增速過高，意味著市場存在真實需求之外的投資需求。房地產的真實需求取決於家庭收入的增長，而房地產的投機需求主要取決於住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長之比從需求角度反映了房地產泡沫的發展程度。指數值越大，投機程度越高。
3.供應表現:供應量畸形增長，房屋空置率過高。
房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反應。如果開發投資超過正常的增長速度，就可能意味著投機性需求的形成和價格的膨脹。然而，房地產開發貸款的增速超過了所有其他貸款的增速。貸款超常增長可能是銀行資金對投機性需求的逐利反應，必須引起足夠重視，說明樓市泡沫正在形成或已經形成。
此外，房屋空置率也是房地產供大於求的真實表現。目前我國住房空置率遠遠超過國際公認的10%的警戒線。雖然目前國內空置率的概念和國際上有壹些差異，但也反映了壹些問題。
房地產泡沫可以理解為房價在持續上漲的過程中持續上漲，這種趨勢使得大多數人預期物價會持續上漲，從而導致房價持續上漲。事實上，房地產泡沫過度膨脹的最終結果是預期逆轉、空置率高企和房價大幅下跌，而從本質上講，房地產泡沫是不可能持續的。