理解鏈家模式的三個邏輯
鏈家是壹個基於房地產的O2O公司,理解房地產O2O大約有三個基本的邏輯,這三個邏輯構成壹個閉環,不可或缺。
第壹個是,規模化邏輯。
這個邏輯可以稱之為壹種邏輯上的悖論。比如經紀公司,壹般性小公司的盈利狀況反而更好,夫妻店在壹個小區它的財務狀況可能比小公司還更好,這是因為它的規模很小。
但壹旦妳的規模突破100家,到達200家、500家店的時候,隨著規模的擴張,規模陷阱就會出現。到了壹定規模之後,妳的財務指標會惡化,這說明在這個行業,傳統經紀公司是沒有或者缺少規模效應的。
互聯網的出現,令我們有機會走出規模化的魔咒。因為互聯網的介入,改變了這個房屋經紀行業中資本和勞動的比重。
鏈家過去的發展階段中,有壹個叫做IT化階段,核心就是通過資本、技術研發與網站的投入,還有壹些SE系統、TE系統,所有在技術系統上的投入,改變了我們傳統的經紀公司的生產結構或者成本結構。所以,現在的鏈家建立在壹個完全不同於傳統經紀公司的生產結構上,這種結構使得他們能夠打破傳統的規模陷阱,從而能夠讓鏈家在更大的規模上實現更好的財務指標。
這就是左暉的名言含義所在,他說,慢就是快。過去鏈家做了很多底層平臺的技術研發與儲備,現在,鏈家就在吃這個慢的紅利。
傳統的經紀公司裏,除了門店,沒有核心的固定成本。但正因為鏈家投入了很多系統上的服務,包括網絡的投入,特別是在樓盤字典、基礎數據、基礎技術和應用上的投入,使得鏈家作為壹個企業的生產成本中,技術的固定成本占比比較高,所以,鏈家能夠打破傳統勞動密集型行業的經紀公司所面臨的規模陷阱,或者缺少規模效應的這樣壹個困境。
因此,鏈家能夠在更大的規模——7萬經紀人與5000家門店的基礎上,還能實現更好的'擴張和更好的盈利。
第二個是,範圍經濟邏輯。
以前做經紀賺的就是經紀的錢,做租賃的就是賺租賃的錢,做公寓的,掙的是公寓的價差。今天在談論鏈家的時候,我們是把鏈家放到房屋流通的角度談。所謂的流通包括了租賃、新房交易、二手房交易、普通租賃、公寓、金融、裝修等壹系列的服務。
所謂的範圍經濟就是指,提供兩項服務比提供壹項服務帶來的價值更高、更賺錢。現在,鏈家在做的公寓產品自如,在某種程度上跟他們的二手房經紀業務是高度相關的,因為,鏈家在拿房和出房環節都會幫助自如做很多事情,還有他們的金融。
正是掌控了交易場景,鏈家才能夠圍繞交易場景提供租樓貸、首付貸、理財等壹些服務,正是有這些服務,才使得鏈家的利潤來源突破傳統經紀公司的傭金收入,使得收入和利潤的結構更加多元化。
所以,鏈家圍繞交易的衍生收入和衍生的利潤占比在逐步的提升。預計今年,金融收入將占鏈家總營收的15%,金融的滲透率非常高。
第三個是,網絡效應邏輯。
如果說,前面兩個邏輯是線下業務的邏輯,那麽,第三個邏輯是線上的純互聯網邏輯。
什麽是網絡效應,我們可以從兩個簡單的案例來說。鏈家現在是近7萬經紀人,多壹個經紀人有可能會帶來更多的內部博弈,因為,多壹個經紀人自然競爭更加激烈,博弈和競爭就會很多。
每來壹個人,他身上還不只是壹個線索,它有很多個客人和房源,原來在這個池子裏面無法成交的客戶或無法賣出去的房子,因為他的到來鏈接就多了壹萬個。這就是典型的多壹個人帶來的效果。但是,到底是增加了鏈接的有效性,提高了匹配的效率,還是增加了更多的博弈成本,要看管理。管得不好就是博弈,管得好就是成交效率的提升。
我們認為,鏈家已經度過了這麽壹個階段。鏈家通過互聯網的邏輯與底層平臺,能夠對經紀人的線下行為產生有價值的引導,能夠做到有跡可循。畢竟,每個經紀人的行為總要產生壹些軌跡,有據可查,每個軌跡都有數據。
以上三條邏輯中,規模經濟和範圍經濟,它已經存在於客觀世界很多年了,網絡效應也單獨存在很多年了,但今天通過房產O2O的邏輯,把這三種邏輯結合在壹起,還是第壹次。
我們談的網絡效應是指,線下服務的網絡效應,在房產領域,鏈家所做的事情就是能從邏輯上把網絡效應、規模經濟和範圍經濟融合在壹起,這是我們談論鏈家的估值、商業模式,以及未來擴張的壹切源泉與基礎,這也是談論鏈家應有的正確觀察姿勢。
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