我國到底有多少房子_人均居住空間如何
“全國已有6億棟房屋”?近日，這個龐大的數據掀起巨大波瀾。下面是我為大家搜集整理的關於我國到底有多少房子，供大家參考，快來壹起看看吧!
我國到底有多少房子
根據《中國建設報》相關報道，由住建系統承擔的房屋建築和市政設施普查，涉及全國6.6億棟城鄉房屋建築。其中，農村房屋量大面廣，以棟數計占城鄉房屋建築總量90%以上，以面積計占壹半;而城鎮房屋則為4700多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類。
這也就意味著，看似龐大“6億棟”中並不全是商品房。有房地產業內人士表示，“農村房屋在其中占了9成，城市中還有壹棟棟廠房之類的建築，總的算下來，住宅占比不會很大。”
同策研究院研究總監宋紅衛也向第壹財經表示，普查小組給出的數據中除了商品住宅以外，還包括了大量的非商品住宅房屋，比如工廠、員工宿舍、酒店、長租公寓等，此次調研更重要的的意義是“數字化構建了全國建築的樓盤字典”，這對於我國未來產業規劃以及住房的規劃具有重要的意義。
我國人均居住空間
據國家統計局發布的《中國人口普查年鑒2020》顯示，截至2020年11月1日，我國家庭戶人均住房建築面積達41.76平方米。其中，鄉村的家庭戶人均住房建築面積為46.8平方米，城市和鎮的分別為36.52平方米、42.29平方米。
但這其中存在著結構性問題。據上述普查年鑒，在擁有廣州、深圳兩大壹線城市的廣東省，其人均住房建築面積約為29.59平方米、戶均為72.06平方米，位列各省市之末;上海的人均和戶均居住面積分別為30.58和73.86平方米，位列倒數第二;北京的則為33.41和77.64平方米，位居倒數第三。
若假設得房率平均為80%，壹線城市的人均套內面積則將低於27平方米。據中銀證券研報顯示，發達國家的這壹指標普遍在30平方米以上，其中美國、英國、法國分別為52、40、37平方米，日本、韓國則分別為31、27平方米。該機構預計，每年由人均住房面積提升帶來的新增住房需求仍將有約5億平方米左右。
另據任澤平團隊在2023年1月發布的《中國住房存量研究報告》顯示，1978-2020年中國城鎮住宅存量從不到14億平方米增至313.2億平方米，城鎮人均住房建築面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.63億套，套戶比也從0.8增至1.09。
“壹般而言，套戶比小於1，表明壹國住房供給總體不足;套戶比等於1，表明壹國住房總體基本供求平衡;考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比壹般在1.1左右。”上述報告稱，從國際看，美國、日本的套戶比分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，中國城鎮住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。
但分城市等級來看，2010年壹線、二線、三四線城市套戶比分別為0.92、0.93、0.96，到2020年套戶比分別為0.97、1.08、1.12，壹線城市住房供給明顯偏緊。
中國房地產市場仍有較大發展空間
房地產長期看人口，盡管中國20-50歲主力置業人群比例在2013年左右達峰值，但綜合考慮城鎮化進程、居民收入增長和家庭戶均規模小型化、住房更新等，中國房地產市場未來仍有較大發展空間，將逐步從高速轉向中速、高質量發展階段。
壹是中國城鎮化進程還有較大空間，到2030年城鎮化率達71%時城鎮人口將再增加約1.3億。2020年中國城鎮常住人口達9億，常住人口城鎮化率為63.9%，如按戶籍人口算2020年城鎮化率預計僅為45%。聯合國《世界人口展望2019》預計到2030年中國常住人口城鎮化率將達約71%，城鎮常住人口將較2020年再增加約1.3億。根據我們在報告《中國人口大遷移》中測算，2011-2018年中國城鎮人口增量中來自自然增長、區劃變動、鄉城遷移的平均比例為18.3%、35.1%、46.7%，與國家統計局測算2018年的23.6%、36.8%、39.6%相差不大。這意味著，即使假設因區劃變動導致的農民就地城鎮化產生的住房需求全部不通過市場渠道滿足，而是通過安置房(拆遷)或帶房入城(未被拆遷)滿足，2021-2030年仍有0.85億新增城鎮人口存在住宅需求。如假設安置房也是通過市場購買(如貨幣化安置)滿足，且未被征遷、帶房入城的比例為60%，則2021-2030年大致有約1.05億新增城鎮人口存在住房需求。
二是與主要發達經濟體相比，中國城鎮人均住房面積較小，隨著居民收入增長和家庭規模迅速小型化等，人均住房面積未來存在至少13%的提升空間。壹方面，當前中國已進入中高收入經濟體行列，隨著未來向高收入經濟體行列邁進，城鎮居民對人均住房面積的需求還將進壹步增加。國際上壹般對住房面積統計的口徑為使用面積，把2020年中國城鎮人均住房建築面積按照0.7的系數折合為使用面積僅為24.8平方米，明顯低於主要發達經濟體水平。考慮到國際上對人均住房面積的統計壹般不分城鄉，如簡單以0.85的系數把各國人均住房面積換算為各國城鎮人均住房面積，當前韓國、俄羅斯的城鎮人均住房面積分別為27.9、27.9平，日本為32.9平，德國、法國分別為37.9、34平方米，美國為66.9平。
另壹方面，中國家庭戶規模迅速小型化，導致當今更多的住房和更大的人均住房面積需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和離婚率提高、壽命延長、人口流動等因素，家庭規模小型化是世界各國人口發展的普遍趨勢。當前日本、美國、韓國家庭戶均規模分別降至2.27、2.53、2.4人。中國家庭戶均規模從1982年的4.41迅速降至2020年的2.62;家庭戶規模縮小，主要是受我國人口流動日趨頻繁和住房條件改善年輕人婚後獨立居住等因素的影響。因此，如果以人均使用面積28平即人均建築面積40平為標準算，未來中國城鎮人均住房面積存在約13%的改善空間。
三是中國現有城鎮住房成套率僅85%，並且尚有20%的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。壹是中國城鎮住房成套率僅85%左右，還有約15%的住宅需要更新。1985年中國城鎮住房成套率僅為24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭戶比例快速提升至61%，2010年、2015年分別達75.6%、84.3%。其中，根據2015年小普查數據，城市、鎮家庭戶中同時擁有廚房和廁所的比例分別為89.3%、76.8%。二是中國城鎮尚有約20%的平房需要更新。隨著拆遷新建，中國城鎮家庭戶中居住在平房比例從1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制鎮分別為10.2%、36.1%。
2021-2030年中國城鎮年均現房需求大致為11-13.5億平方米。根據我們前述測算，2000-2010年、2010-2020年中國城鎮人均住房建築面積分別年均增長3%、2.4%，假設2021-2030年中國城鎮人均住房面積年均增長1.3%-1.5%(即2030年人均住房建築面積達39.9-40.6平方米)，則2030年中國城鎮住房存量需達406-413億平，較2020年凈增96-103億平，即年均凈增9.6-10.3億平。以1.5%-2%的折舊率計算，則2021-2030年將折舊拆遷約54-72億平，即年均折舊拆遷5.4-7.2億平。並且從歷史經驗看，2000-2010年每年約有4億平屬於農民帶房入城和未納入國家統計局城鎮竣工住宅面積統計的住房面積。假設2021-2030年這部分仍為年均4億平，則2021-2030年每年需新增城鎮現房11-13.5億平。