19年5月，貝殼公布了2021年第壹季度財務報告。
財報顯示，截至3月31日，貝殼的營業收入為207億元，同比增長190.7%，凈利潤為1059萬元，調整後凈利潤為1502萬元。房屋交易方面，貝殼第壹季度總交易量（GTV）為654.38+006.96億元，同比增長224.2%，其中二手房為6734億元，同比增長24.2%，壹手房為3434億元，同比增長654.38+094.9%，其他業務為527億元，同比增長654.33%
結合2020年全年的財務報告，交易總額為349，965，438+0億元，凈收入為705億元，比2065，438+09年增長了50%以上，而調整後的凈利潤為57.20億元，同比增長245.4%。
這意味著貝殼自去年以來壹直處於業績大增的狀態。放眼全行業，以全國房屋交易量計算，貝殼在2019年的市場份額為9.5%，而以主要競爭對手中原地產、我愛我家、樂友家為代表的主流經紀公司的市場份額分別僅為4.3%、1.9%和1.3%，與貝殼的差距不斷擴大。
貝殼今天是怎麽來的？
作為壹家公司的名字，貝殼正式出現只有7年時間，但其背後的運營商鏈家的誕生卻有著短暫的歷史。
1992左暉畢業於北京化工大學計算機專業，曾在北京四處推銷軟件。後來，他買了保險，有了壹些積蓄。2000年8月，左暉成立了北京鏈家房地產展示中心，這是第壹個個人購房展覽。2001 11 12左暉成立賈立安房地產。隨後幾年，鏈家的發展壹直不溫不火。
2005年，“國八條”的頒布讓房地產行業第壹次出現了冷淡，這導致了中間銷售階層的房屋中介公司倒閉。然而，左暉的鏈家抓住機會逆勢擴張，迅速成為主流中介企業。
使用房地產字典建立行業標準
2008年，左暉免費雇傭了數百人在30多個城市的住宅區清點房屋。
在虛假信息充斥市場的2012年，左暉高調提出“100%真實房源”:真實存在、真實銷售、真實價格。
然而，這次“逆行”讓鏈家連續三個月虧損。然而，正如左暉確信的那樣，“這些客戶將在100天後再次光臨。問題是妳能否堅持和忍受100天。
貝殼已在全國數百個城市同步啟動“全民現實計劃”。舉報並核實虛假房屋的人將獲得6543.8萬元的獎勵。此後，貝殼曾宣布在天津、寧波等地的真實得房率已達96%。貝殼通過房源的VR和房產字典為房源建立了壹張“身份證”，確保房源信息。
為什麽鏈家要如此大張旗鼓地追求“100%房產”？
左暉等人意識到“互聯網改造傳統企業的潛在沖突存在於互聯網精神和傳統企業秩序之間。“真實住房”本質上是信息對稱。為了實現這壹目標，權力從傳統組織轉移到系統和數據。”
於是，“樓盤字典”的概念被引入，並在鏈內不斷升級。2020年加入的彭永東很好地解釋了背後的邏輯。“在這個行業中，有三方:房屋、客戶和經紀人。所有的數據都必須有壹個初始載體，最好的載體是壹個物理上不動的房子。”
“這不是壹次偶然的行動，而是壹次戰略判斷。鏈家當時的目標是做中國房地產的基礎數據庫，包含房源的門牌號、標準平面圖、屬性信息、配套設施信息和歷史業務數據等多維度信息。”知情人士介紹。
2065438年6月至2004年6月，鏈家設立了專門的數據中心，提供二手房、新房、租房、住宅物業、海外物業等房地產交易服務。，並擁有業內獨有的房源數據、人群數據和交易數據，以數據技術驅動服務質量和行業效率的提升。此後，“樓盤字典”不斷升級。2065438+2008 2月28日，籌備數年的Ke Holdings Inc .悄然上線，推出了國內數據量最大、覆蓋面最廣、維度最全面的房屋信息數據庫“樓盤字典”，以及已在鏈家得到驗證的ACN機制，並向全行業開放。
2019年，彭永東參加了中國發展高層論壇。他在會上提出:“行業的演進就是標準的演進。對房地產服務行業來說，是物質標準、服務標準和人文標準的進步。”並將物、服務和人定義為居住服務業的三要素。
截至2065438+2009年初，鏈家記錄的真實房源數量超過65438+8500萬套，覆蓋中國325個城市的45萬個社區。在2020年的Ke Holdings Inc. 4.0時代，公司通過“螞蟻巢”智能采集系統進壹步確保了“房地產字典”的真實性，相應房地產數據的豐富程度從65，438+000多個字段擴展到433個字段來定義壹套房子。同時，每個套房源的身份ID也保證了信息的統壹性和真實性。
鏈家推出的“樓盤字典”解決了事物的標準——真實和房源信息的真實。鏈家認為，這應該是房產交易的基礎。
創建標準背後的規則
對於貝殼來說，如果說“房產字典”解決的是物的標準問題，那麽ACN（經紀人合作網）解決的則是服務標準和人的標準背後的規則問題。
2007年，鏈家推出SE系統（SaleEfficiency），確保經紀人完成從房源錄入、流程管理到交易取消的所有環節，以便公司對整個過程進行監督和控制。
經紀人合作網絡（ACN）是壹個典型案例，其核心邏輯是拆分流程、劃分利益和建立規則。具體來說，鏈家拆分了房屋交易的所有環節，每個環節對應進入房屋的人、鑰匙持有人、拿走房屋的人、進行交易的客戶等。每個角色將根據不同的貢獻獲得ACN系統下相應的利益份額。
“本質上，ACN的合作機制將幫助客戶的簽約過程分為65，438+00個環節。基本上，在每筆交易的背後，都會有四五個經紀人分擔這10個環節的工作，並根據不同的貢獻獲得各自的收入。”
如果說確立房產為交易標準是為魚龍混雜的房地產行業註入新鮮活水，那麽采用ACN經紀人合作網絡系統的房產交易平臺，貝殼通過傭金分配機制規定房屋合作交易中心的經紀人角色、權利和義務，以工業化的標準程序劃分房產經紀人的工作模式。這也被外界視為左暉創立殼牌後給行業帶來的最大變化。換句話說，它為混亂的房地產交易模式註入了壹個清晰、可量化的工業化標準。
鏈家重組流程、細分環節、實現分段標準化用了18年，所以大家都說貝殼是“18鏈家+2年貝殼”的集合。“數字技術並不難。用數字技術重建規則是困難的。這是非交易平臺所沒有的體驗，也是貝殼用20年時間打造的護城河。”分析人士表示。
鏈家靠什麽盈利？
2010年，彭永東作為IBM咨詢團隊的壹員加入了殼牌公司。據知情人士透露，當時IBM為鏈家總結了八種商業模式，其中壹種是“收費站模式”，即以交易為中心，然後向上下遊延伸。
貝殼手握房產詞典和ACN兩大武器，使得在充滿主觀意願的房產交易中滿足工業化的標準要求成為可能。具體而言，在平臺規則下，房地產交易過程分為多個環節，鼓勵經紀人相互合作，參與不同環節並分享收益；平臺上的經紀品牌可以無差別享受所有真實房源信息。
貝殼現在是新房+二手房業務組成，新房傭金跳漲，二手房是總傭金的8%+800手續費（銀行審批300+過戶500）。
殼牌的口號是合作* * *贏。壹套房子由多個角色組成，即輸入人、維護人（三公裏內）、測量員（攝像師）、關鍵人、委托人（身份證和房產證復印件）、交易人，比例為5-10-5-10-。傭金收取後，將統壹交給貝殼總部，2個工作日後返還相應傭金金額。
鏈家二手房中介費率:
從二手房的中介率來看，鏈家高於其他品牌。
2020年貝殼平臺上，除鏈家完成的二手房交易金額為10119億元外，其他品牌二手房交易金額為92810億元。
2019至2020年，貝殼平臺對其他經紀品牌二手房交易金額收取的服務費率為0.34%和0.32%。
互聯網加經紀人、新房+二手房、自營+平臺是房地產經紀行業的關鍵詞。目前市場上這六個關鍵詞的最佳組合是貝殼。這其中的根本原因是利潤分成，貝殼代理的利益鏈接更好。
壹般來說，鏈家模仿美國著名房地產信息查詢網Zillow的商業模式。它從美國房地產代理商MLS那裏購買房地產的原始數據，然後在能夠向客戶提供令人信服的數據的前提下將網站區域的代理權出售給經紀人，然後向經紀人收取傭金。
所以這件事的邏輯是:①Zillow從MLS購買房屋數據，並通過分析和計算，準確地告訴消費者這套房子值多少錢。2經紀人購買Zillow的區域代理或廣告，甚至點擊量，從而獲得精準客戶。（3）經紀人根據MLS系統獲取房屋，並顯示交易。
現在的貝殼相當於Zillow和MLS的組合。目前的MLS系統整合了美國90%以上的二手房，但其房子主要是花錢買的，而貝殼早期主要是由人統計的。現在還沒有公開公布房源信息，估計大部分都是買的。從這壹點開始，貝殼和MLS逐漸趨同。
然而，MLS的價值更像是律師的價值。業主可以委托經紀人掛牌銷售，買房代理也會幫忙展示和砍價，這就是MLS的核心。
未來，貝殼要想擴大利潤來源，單純吃差價和廣告是不夠的。像MLS壹樣，他們應該從房地產交易本身中再分壹杯羹，以實現利益最大化。從這個意義上說，妳說貝殼吃了原告和被告是合理的。
但是，目前中國還沒有統壹的住房。房地產公司只出售自己的房屋或與少數關系良好的同行交換房屋，但局限性非常強。正是由於這種情況，消費者在房地產交易中事倍功半，這也導致了信息的不流通，導致房地產市場的不規範和交易質量的下降，因為不透明。客人花了錢，卻買不到滿意的房子。
鏈家敢於開放自己的所有基因，將曾經服務過8000家門店、擁有654.38+0.5萬經紀人的鏈家運營體系開放給加入貝殼的各大商家和經紀公司，這本身就需要極大的勇氣。
鏈家的做法是為行業賦能，將同樣的鏈家基因賦予同行，助力良性運營。整個網絡的在線流量質量應該得到提高，我們這些真正的消費者會相信這壹點。建立規則，在今天的行業中，經紀人如果損害客戶或公司的利益，最多會被解雇。如果另壹家公司繼續工作，未來應該會有壹個針對整個行業的* * *規則。經紀人要想在專業上長期發展，就必須遵守規則。改變經紀人與客戶之間的博弈關系，通過機制讓客戶信任而不是互相捉弄。平臺化也要保護經紀人的權益，需要壹個機構來維護經紀人的利益。
“我們正在建造壹個體育場，越來越多的人想在這裏踢足球，規則也越來越好。”左暉曾經用足球來形容貝殼。在他看來，行業的本質正在發生變化，貝殼所做的是以店長和經紀人為中心重建整個行業的生態。
炮彈勝利了。
2015年，鏈家先後在壹二線發達城市以不同方式並購了億城地產、德佑地產、易家、中聯（地產）集團、北京高策等11房地產機構。收購後，鏈家的經紀人數量已從5萬人飆升至近654.38+萬人。
在短短兩年內，Ke Holdings Inc .已成為中國最大的房地產交易和服務平臺。
壹切都準備在美國上市。2020年8月13日，Ke Holdings Inc .敲響了紐交所上市的鐘聲。據招股書披露，2009年，科控股實現GTV（交易總額）2.13萬億元，同比增長84.5%。在中國所有商業平臺中，其體量僅次於阿裏巴巴。2020年其總營收達705億元，同比增長53.2%，全年凈利潤為27.78億元。
根據招股說明書，在本次IPO之前，殼牌集團的所有高級管理人員及其董事* * *持有公司565，438+0%的股份，其中左暉通過吉利全球控股有限公司持有28.9%的股份，但擁有46.8%的表決權，是公司的最大股東。
此外，騰訊及其相關實體、軟銀旗下投資公司SVF II旗下的殼牌分包公司（新加坡）PTE。有限公司、高耀資本及其相關實體分別持有貝殼65，438+02.3%、65，438+00.2%和5.3%的股份。
從目前來看，貝殼的所有指標在房地產行業都處於優秀地位。確定房地產行業的關鍵現金流，貝殼在2017年至2019年的現金及現金等價物分別為82億元、12.8億元和319億元。
上市首日，科控股公司的開盤價達到每股35.06美元，較發行價上漲75%。最終收於37.44美元/股，漲幅超87%，總市值達422億美元。
上市約三個月後，Ke Holdings Inc .的股價上漲了約200倍。2020年10月25日，165438+Ke Holdings Inc .宣布完成20.5億美元的增發。
貝殼上市後，最高股價達到79.4美元/股，市值達到940億美元，約合人民幣6000億元，幾乎相當於中國頭部房企碧桂園、萬科和恒大的市值之和。
壟斷的陰影尚未消除
2000年4月6日，58集團前CEO姚勁波公開質疑科控股的“兩個選擇”，並呼籲國家對其進行處罰。同時，姚勁波還附上了兩張照片。壹是在科創板控股有限公司APP中，房源信息明顯標有“獨家”標識；第二張是協議照片，顯示殼牌要求乙方在合同中“自願”選擇與殼牌獨家合作。
針對此事，貝殼回應稱，自成立以來，貝殼堅持依法經營，完善合規體系，以技術驅動行業良性發展。
事實上，隨著貝殼近年來的發展，關於壟斷的質疑已經不是第壹次出現。科控股首席執行官彭永東曾表示，貝殼是這個行業的基礎設施和規則，它們不與任何人競爭。因此，不存在壟斷。
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04月14日，市場監管總局公布互聯網平臺企業依法合規經營承諾（第三批）。愛奇藝、柯控股、當當、多多、去哪兒、搜狗、58同城、餓了麽、閱文、阿裏巴巴、Beibei.com（第三批）。
毫無疑問，貝殼確實進入了總局監管的最高名單，它是34家全國互聯網平臺中唯壹被“點名”的房地產中介平臺。很多人認為貝殼既是平臺網站又是經紀業務，相當於“既當裁判又當運動員”。
5月8日，有媒體報道稱，Ke Holdings Inc .平臺正在配合監管部門進行自查。至於Ke Holdings Inc .是否涉嫌壟斷，還需要詳細的數據調查。如今，地方政府調控的矛頭越來越多地指向貝殼。北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、武漢、東莞...紛紛盯上貝殼，或脫房，或提出二手房調控目標。
此前，2065438+2009年9月，浙江金華數百家房地產機構代表簽署《反空殼聯盟條約》，聯盟內530家門店高喊“反對壟斷，抵制不良競爭”；2020年4月，江蘇鹽城的100家中介公司也以“抵制不良競爭”為由，對貝殼找房系統發起反抗。
5月25日下午，路透社突然在同壹時間發布了壹條消息。消息人士稱，最近幾周，國家市場監管總局已正式調查Ke Holdings Inc .是否強迫房地產開發商僅在其平臺上列出房屋信息，包括鏈家和貝殼，這就是所謂的“替代方案”。這項調查尚未公開宣布。目前，還不知道調查何時結束，也不知道它可能對科控股公司產生什麽影響..
根據《反壟斷法》，如果壹個經營者在相關市場的市場份額達到壹半，可以推定該經營者具有市場支配地位。因為房地產行業基本上屬於本地交易，各種中介平臺將在不同的城市相互競爭。
從全國範圍來看，貝殼的占比目前不到10%。柯控股有限公司首席執行官彭永東在回應壟斷話題時曾表示:“我們的市場份額在2018年僅為5.3%，在2019年達到9.1%，今年可能達到12%-13%。”
然而，在北京這樣的單壹城市，左暉在2015接受媒體采訪時表示，鏈家在北京的市場份額約為55%-60%。這無疑達到了壟斷標準。
貝殼旗下擁有包括鏈家、自如、德佑、中環、住友、21世紀不動產等多個品牌。在線上，貝殼擁有45.6萬名經紀人和4.2萬家經紀門店；在線上，貝殼已形成2.26億套房源信息的房產字典數據庫，對交易和服務進行標準化。房產詞典+經紀人，貝殼築起了它的商業護城河。
依靠線上線下的合圍，很少有買家能逃過貝殼之手。
盡管貝殼極力辯解，但人們還是從貝殼的行為中發現了壟斷因素。
有人認為貝殼非常“強勢”地利用自己的優勢地位提高了部分城市二手房交易的傭金。據此前媒體報道，今年年初，貝殼在深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等熱點城市將代理費從2%上調至3%，其中2%由買方承擔，1%由賣方承擔。
不僅是消費者，還有開放者。貝殼在天津的206個項目中，渠道費在3%以上的項目實際有122個，渠道費在5%以上的項目有18個。
據說在2017的壹個論壇上，清華大學的壹位教授對鏈家網CEO彭永東說:“妳的模式是兩頭騙，騙房東和買家。”
中信證券在去年7月發布的研報中指出，長期來看，貝殼真的能定義房屋交易的基礎設施嗎？這既是商業賽道的競爭問題，也是市場監管問題。
左暉曾經說過，中國的代理費不高，大約為2.5%，美國和日本為6%，南非為8%，香港為2%。
言下之意，殼牌的野心仍只是壹記耳光，代理費仍有上漲空間。
2021年4月，北京關閉並整改了六家涉嫌炒作學區的門店，其中包括賈立安和我愛我家。違法違規行為包括:以隱瞞等不正當手段欺騙消費者進行交易，擅自發布房源信息。北京列出了打擊行為，包括房地產經紀人制造緊張局勢、炒作學區和哄擡房價的行為。此前，鏈家在上海和北京實施“獨家代理”模式，推高了房價，被住建委叫停。
在這裏，正如我們之前所說，貝殼在二手房傭金中擺脫虧損並走向積極的財務循環實際上是壹種趨勢。從本質上講，殼牌選擇這樣的商業模式並走到這壹步是必然的，但它是否在某些領域利用了其壟斷性商業優勢還需要進壹步觀察。
風景不是永遠無限的。
貝殼如此美麗，不禁引起行業巨頭的高度警惕。
如果姚勁波的58個城市不再是殼牌的關註點，那麽其他兩家巨頭的進入應該引起殼牌的足夠警惕。
首先，易居聯手阿裏天貓方浩成為易居的全資子公司。發布會上，易居董事局主席周信自信地喊出“房產交易因我們而簡單”的口號，表示未來平臺將實現日活躍用戶300萬、年交易額突破2萬億、年營收500億的目標。
其次是恒大推出的房車寶。
據恒大管理層在今年業績會上透露，目前房車寶共有4.3萬家門店。去年交易規模（GTV）為1.2萬億元。預計到2026年底，GTV將達到2.2萬億元，5438+0，更接近貝殼。
相比之下，截至2020年底，Ke Holdings Inc .的門店數量約為4.69萬家，交易規模為3.5萬億元。看來房車寶的規模正在壹步步逼近貝殼。
更重要的是，恒大為今年更大規模收購房車寶提供了充足的“彈藥”。3月29日，恒大汽車正式宣布房車寶引入17名戰略投資者，融資金額163.5億港元。今年，恒大汽車計劃讓房車寶在資本市場上市。
目前房車寶大部分都是恒大的房子，未來能否成為壹個開放平臺還未可知。不過，留給房車寶的市場空間還很大。
根據CIC報告，2024年中國房地產交易總額將達到30.7萬億元，2019至2024年的復合增長率將達到6.6%。目前，貝殼的市場份額不到四分之壹。
在整個市場仍處於藍海狀態的情況下，貝殼依靠房源真實性和經紀人規範性構築的20年護城河能否抵擋住後來巨頭的強勢沖擊，誰也說不清楚。
正如左暉所說，要做到貝殼做的“困難而正確”的事情，還有很長的路要走。現在他的離開無疑給這項未完成的事業增加了更大的不確定性。