在3月5日上午舉行的第十三屆全國人民代表大會第二次會議上，政府工作報告通過房地產稅、新型城鎮化、棚戶區改造、群眾住房問題等關鍵詞勾勒出2019年及未來房地產市場發展趨勢。
中國城市經濟專家委員會副主任丁松認為，今年的政府工作報告更加關註民生問題，提到要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展，繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本生活需求。從政策角度來看，房地產政策不會那麽嚴格，它將因城施策。
深入推進新型城鎮化
在今年的政府工作報告中，提到“深入推進新型城鎮化”。
對此，全聯房地產商會創會會長聶梅生認為，最初的城市化基本上是為了建造新房子，或者說開發商在推動中國城市化的過程中發揮了非常重要的作用。從新城和新建築的角度進行了許多幹預，例如望京新城、回龍觀、天通苑等。，運作模式是先把房子的基礎設施搞好，然後人才入住。這是壹個先有事物後有人的過程。壹些衛星城市和外國也有這種情況。其實就是壹個不斷圈地，不斷從版圖上擴張的過程。
報告中提到的發展是城市內涵的增長，因此被稱為新型城鎮化。新型城鎮化不是領土的擴張，而是城市的更新，包括老城區老舊社區的升級改造。實際上是賦予城市化新的內容，更多地從人的角度考慮城市化。
中原地產首席分析師張大偉表示，2018年末，中國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上年提高1.06和1.02個百分點。距離《國家新型城鎮化規劃（2014-2020）》提出的到2020年常住人口城鎮化率達到60%左右、戶籍人口城鎮化率達到45%左右的目標非常接近。未來兩年，中國的城市化速度仍將加快。
以中心城市引領城市群發展
政府工作報告明確指出，“堅持以中心城市引領城市群發展”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這有兩層含義:第壹，中心城市和城市群的發展類似於“核與圈”的概念，預測中心城市的發展機會更多，特別是中西部地區的壹些中心城市將有更好的發展定位，這也將實現更好的輻射效應；第二，預計以下城市群中的壹些中小城市將有更好的發展機會，這是樓市發展的重要方向，特別是像武漢、鄭州、Xi和沈陽這樣的城市，周邊中小城市的發展機會將顯著增加。
根據張大偉的分析，經濟發展和城市發展的趨勢必然是都市圈的發展。從房地產的角度來看，過去三年，這些地區已經初步建立了房地產調控的協調機制，最典型的北京和北京周邊基本實現了房地產調控的協調。未來，房地產市場發展的核心區域將不可避免地是這些熱點城市。此外，這些城市周邊的核心城市圈和城市群也是經濟發展和人口流入的核心區域。
同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，從房地產的角度來看，壹些配套資源、人口、教育和產業也將向中心城市聚集，開發企業仍將重點關註國家中心城市和區域中心城市，以便為企業創造更多成就；另壹方面，壹旦布局了核心城市並確認了其地位，例如上海和南京，那麽周邊城市，例如上海周邊的昆山和嘉善，南京周邊的馬鞍山和滁州也將與其基礎設施和產業資源產生聯動。
繼續強調落戶政策。
政府工作報告明確指出，“做好農業轉移人口落戶工作，推進城鎮基本公共服務向常住人口覆蓋。”
嚴躍進認為，人才引進落戶政策是近兩年政策調控中爭議較大的內容。這次政策中提到要做好農業轉移人口的落戶政策，這實際上是為了更好地實現2020年城鎮化的發展目標。事實上，最近各地都在抓這項工作，這將有助於降低人口引進門檻，加快城市化進程。類似的落戶政策有望形成新壹波紅利，預計2019年落戶政策帶動的住房消費需求將持續上升。未來兩年，中國的城市化速度仍將加快。
張大偉說，戶籍制度改革已經全面實施。全國31個省（區、市）和新疆生產建設兵團均出臺了戶籍制度改革方案或意見。大部分城市放寬落戶限制，許多中小城市基本實現落戶零門檻，農業轉移人口市民化的制度性通道全面打通。"
較好地解決了群眾的住房問題。
政府工作報告指出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”
嚴躍進認為，這與2018年兩會精神壹致，且今年兩會繼續強調解決群眾住房問題。從政策上看，與此前中央經濟工作會議精神壹致，主要有三點，即落實城市主體責任、完善住房制度、推進棚改工程。在類似表述中，最重要的是註重城市主體責任理念的落實。預計今年樓市調控評估將持續推進。雖然這裏沒有提到“壹城壹策”，但估計會有後續的細分政策。特別是在住房規劃、住房政策調整和住房金融政策完善方面有所創新。
新城控股高級總裁歐陽傑指出，雖然報告提出“落實城市主體責任，改革完善住房制度和保障體系”，但除了壹城壹策、落實責任之外，預計不會有更大力度的新改革措施，也不會有更大力度的刺激政策或打壓政策。房地產市場平穩健康發展是未來的市場趨勢。
推進保障性住房建設和棚改
政府工作報告明確提出，“繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本住房需求。”
張大偉認為，從全國庫存情況來看，房地產市場已基本告別庫存積壓時代。目前房地產市場房地產去庫存任務已初步完成，壹、二、三、四線城市商品房去庫存已全面完成，不少城市去庫存周期在12個月以下。必須明確的是，棚改數量將減少，這已經是2018的政策要求，貨幣化安置的逐步收緊也成為趨勢。但壹刀切的可能性並不存在。
張宏偉認為，房地產調控的基調將基本保持不變，並在此基礎上做好民生工作，解決中低收入家庭的住房問題。
股市估值很高。
政府工作報告明確指出，“城鎮老舊小區數量較多，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，完善便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。”
嚴躍進認為，這與過去棚改的做法不同。事實上，在這份政府工作報告中，提出了許多新產業，包括水電路和燃氣配套設施、家裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場和無障礙通道，許多參與城市運營的開發商可以積極關註。
聶梅生說，老舊小區改造提升更多的是增加服務業活力、增加就業、增加商業活力，讓老百姓在其中發揮更大作用。
集體經營性建設用地入市。
政府工作報告中提到“推廣農村土地征收、集體建設用地入市、宅基地制度改革試點成果”。
嚴躍進表示，從房地產發展的角度來看，集體經營性建設用地入市是重點，這與當前發展租賃市場的改革導向有關。從此次政策來看，強調了“推廣”的概念，這意味著將在全國18個城市推進試點工作。因此，預計後續包括蘇州、東莞、重慶、濟南等城市在集體建設用地劃撥和租賃住房方面將有更多動作和政策引導。
張大偉認為從趨勢上看農村土地的價值會增加，但仍然是使用權的變化。短期內，產權不太可能發生變化。
穩步推進房地產稅立法
政府工作報告明確提出“穩妥推進房地產稅立法”。
聶梅生指出，2019年仍將是房地產稅落地的準備之年，繼續完善調查研究等準備工作。
全國政協委員莫天全表示，和所有其他稅種壹樣，人們和企業都理解但不喜歡稅收，房產稅也不例外。房產稅遲早會出臺，而且應該出臺。這是大勢所趨。但是，房產稅出臺的時間節點值得我們慎重考慮和把握。
張大偉認為穩步推進房產稅還需要壹段時間。立法過程漫長，三年內不太可能落地。目前房地產稅正在積極準備草案階段，短期內出臺的可能性不大。