國家質量技術監督局發布
發布號。
發布日期:1998-12-22
生效日期:1998-12-22
到期日期-
類別國家法律法規
中華人民共和國國家計量技術規範
商品房銷售面積的測算
(國家質量技術監督局於2月22日批準，1998)
壹.概述
1和範圍
本規範適用於商品房銷售活動中各類房屋銷售面積的測算。
2.引用文件
本規範參考了以下文件:
GBJ 96-1986《居住建築設計規範》；
建設部[1995]第517號《商品房銷售面積計算及公共建築面積分攤規則》；
Ch5001-1991房地產測量規範。
使用本規範時，應註意使用上述引用文件的現行有效版本。
3.定義
本規範采用以下定義:
3.1商品房銷售面積
-整體商品房銷售，其銷售面積為整體商品房建築面積(地下室作為人防工程的，應從整體商品房建築面積中扣除)。
——商品房按“套”或“單元”銷售，銷售面積為購房人購買的套內或套內面積(以下簡稱套內面積)與分攤的套內面積之和。
3.2整個建築的建築面積
整個建築的建築面積是指外墻(柱)以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、外廊、地下室、室外樓梯等。，且是結構堅固、高度超過2.20m(含2.20m)的永久性建築。
3.3室內建築面積
套內建築面積是指套內使用面積、內墻面積和室內陽臺建築面積之和。
3.4套房內的可用面積
套內使用面積是指房屋所有可利用的室內空間面積，按房屋內墻線水平投影計算。
3.5內墻面積
商品房每套(單元)使用空間周圍的維修承重墻有:* *墻和非* *墻兩種。
商品房套(單元)間的隔墻、套(單元)與公共建築空間的隔墻、外墻(含山墻)均為* * *墻，* * *墻水平投影面積的壹半計入內墻面積。
非* *墻的水平投影面積全部計入內墻面積。
3.6陽臺建築面積
陽臺建築面積是指陽臺地面外緣在水平面上的投影。
3.7室內陽臺建築面積
室內陽臺建築面積指室內陽臺建築面積之和。
3.8 * * *有建築面積
房屋的* * *建築面積是指全體產權人共同占有或者使用的建築面積。
3.9 * * *建築面積分攤系數
整棟樓* * *自有建築面積與整棟樓各套房建築面積之和的比值，就是* * *自有建築面積分攤系數。
3.10分攤* * *建築面積
* * *共有建築面積是套內建築面積和* * *共有建築面積分攤系數的乘積。
二、測量要求
4.連續兩次測量房屋的邊長應取平均值(中位數*)，兩次測量讀數之差(差*)不得超過表1的規定。
表1單位:米
┏━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃鋼卷尺┃△ l' = 0.0005l (l > 10) ┃
┃ │ = 0.001L(L≤10) ┃
┃│△l '-┃兩次測量讀數之差
┃┃l-測量側length┃
┠——————————┼———————————————————————┨
┃手持測距儀┃ △ l' ┃ ≤ 0.005┃
┗━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
5.房屋截面邊長之和與房屋總邊長之差△L不應超過(1):
n
△L= 0.004∑L1 (1)
i=1
其中:n——房屋邊長的分段數；
l 1-段邊長，I = 1，2，3，...名詞（noun的縮寫）
6.商品房面積測量的標準不確定度u(中誤差*)如公式(2)所示。
商品房面積測量標準的不確定性；
u≤(0.02√ - S+0.001S) (2)
式中:s——商品房實測面積，單位為平方米。
其擴展不確定度(公差*):
U=2u (p=95%)
*測繪行業術語。
三。測量項目和測量設備
7.測量項目如表2所示。
表2
┏━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃代號┃測量項目┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S1 │室內使用面積┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S2 ┃室內陽臺建築面積┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S3 ┃內墻區┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S4 ┃室內建築區┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃S5│┃. * *共有建築面積
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S6 ┃套房銷售區┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃S7┃┃整棟商品房建築面積
┗━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
8.用於測量商品房面積的設備見表3，也可選用不低於表3技術指標要求的其他測量設備。
以上測量設備必須經法定計量檢定機構檢定，並在有效期內可以使用。
表3
┏━━━━━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃序列號┃測量設備名稱┃主要技術指標┃
┠—————┼—————————┼——————————————————┨
┃ 1 ┃鋼卷尺┃示值誤差:+(0.3+0.2l) mm ┃
┃││式中:l-在meters┃測得的距離值
┠—————┼—————————┼——————————————————┨
┃ 2 ┃帶刻度的矩形鋼尺┃測量面的垂直度:0.5 mm/500 mm┃
┃┃│指示誤差:0.48 mm┃
┠—————┼—————————┼——————————————————┨
┃ 3 ┃手持測距儀┃測量範圍:(0-140) m┃
┃┃│擴展不確定度:5毫米(p = 95%) ┃
┠—————┼—————————┼——————————————————┨
┃ 4 ┃經緯儀┃ J2級┃
┠—————┼—————————┼——————————————————┨
┃ 5 ┃張力計┃測量範圍:(0-100) n┃
┗━━━━━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
四、測量方法和面積計算
9、測量前的準備工作
9.1測量商品房前，應參照購房協議實地查勘，確認戶權界限和房屋公共部位，按附件1確認計入建築面積的部分。
9.2房屋面積測量的平面草圖應現場繪制，建築應分層繪制。盡可能按幾何尺寸分塊，並寫上序號。
房屋面積測算平面草圖是房屋面積測算的原始依據，其樣式見附件5。
10，測量點的選擇
10.1內屋邊長測量
壹般測點在地面以上1.2m±0.2m。在房屋兩個長邊和兩個短邊的1/6和5/6位置，兩個測點應保持水平。當房屋邊長較長時，應適當增加測點數量。
10.2壁厚測量
壹般測點為1.2m距地面0.2m，距門(窗)框0.2m(左右點)。
10.3陽臺邊長測量
陽臺邊長的測量點參照10.1，陽臺長寬各選兩個測量點。
10.4整個建築外圍尺寸的測量
壹般測點為建築物外墻坡腳以上1.2m±0.2m高度處靠近墻體的水平位置。當無法選擇測點位置時，可選擇盡可能靠近測點的位置作為測點，或用帶刻度的直角鋼尺在被測長度兩端面的延伸段上選擇等效測點。
當室內截面測量值(包括墻體厚度)之和與建築外廊總長度之差滿足第5條要求時，以建築外廊數據為準，截面測量數據按比例分攤。超差需要重新測試。
11，測量方法和面積計算
11.1套房內的可用面積
以矩形房屋調查為例:
使用鋼卷尺(或測距儀)測量該套房子中每個矩形房子的長邊和短邊的長度。在每個測量點，保持測量線與被測邊平行，連續測量兩次。兩次測量值之差不應超過表1的規定。
取連續兩次測量的平均值作為壹個測量點的測量值，取各測量點測量值的平均值分別作為長邊和短邊的邊長測量結果L1i和D1i。讀數精確到0.001m。
在測量套房的房間邊長時，墻面裝飾的裝飾面厚度應為1。
裝飾面厚度可參考結構設計施工總說明或地方標準圖集說明，根據墻體材料種類和原材料比例計算。
套房中第I個長方形房間的使用面積
s 1i =(l 1i+2I)(d 1i+2I)
內部可用面積
n
S1=∑S (5)
i=1
n-矩形房間(或矩形塊)的數量；
i=1，2，…n .
11.2室內陽臺建築面積
室內陽臺建築面積S2是室內陽臺建築面積之和。其中，矩形陽臺的建築面積采用11.1的測算方法測算，有* * *墻的要計算壹半的墻體面積。
11.3內墻面積
門窗附近的墻體厚度可直接測量，其他部位不可直接測量。測量墻的內部和外部尺寸，並計算差值。對於墻面裝飾，需要減去裝飾面的厚度。
對於磚墻結構，根據設計圖紙的標準描述，取最接近實測值的設計值作為墻厚；其他不屬於標準厚度的墻體，按實測值計算。
將每面墻的長度乘以墻的厚度，得到每面墻的面積。
內墻面積S3是* * *使用面積的壹半加上所有非* *使用面積的總和。
11.4室內建築面積
11.4.1的套內建築面積S4應為11.1.2和11.3的測量結果之和。
S4=S1+S2+S3 (6)
11.4.2的套內建築面積也可以用下列方法測算。沿各建築結構外圍，用鋼卷尺(或測距儀)測量各長度的長邊和短邊，用11.3的方法測算各外墻厚度。然後分別計算兩端長邊與壹半墻厚的平均值之差和兩端短邊與壹半墻厚的平均值之差，兩者之差的乘積與各套房陽臺建築面積之和即為各測試套房的建築面積S4。
11.5每套房的分攤* * *建築面積。
建築面積11.5.1 * * *參照上述相關測量方法進行測量。
11.5.2 * * *分攤建築面積的原則和方法見附件二。
11 . 5 . 3 * * *每套房分攤建築面積S5計算。
A.每套多層商品住宅的分攤建築面積。
* * *有建築面積。
* * *建築面積分攤系數(建築)= -
每套房建築面積之和。
每套房分攤建築面積=每套房分攤建築面積* * *建築面積分攤系數(建築)
B.多功能綜合樓內各套* * *分攤建築面積。
這個房子有建築面積。
* * *建築面積分攤系數(建築)= -
建築中各功能區的建築面積之和
* * *該功能區分攤的自有建築面積=該功能區的自有建築面積* * *自有建築面積分攤系數(建築)
* * *有壹套* *建築面積為本功能區專用+壹套* * *建築面積為本功能區共用。
建築面積= -。
分配系數是本功能區內每套建築面積之和。
(功能區)
同壹功能區內壹戶(套)建築面積=同壹功能區內壹套建築面積
銷售面積11.6臺(臺)
該套房的銷售面積S6為套內建築面積S4與該套房分攤的* * *套內建築面積S5之和。
S6=S4+S5 (7)
11.7整棟商品房建築面積
測量整個商品房建築面積S7時，用鋼卷尺測量趾部以上的屋外兩個長邊和兩個短邊，應滿足10.4的要求。當測量距離大於30m時，將張力計掛在鋼卷尺的零刻端，當張力計的值達到50N時，讀取邊長的測量值。如果測量時的現場溫度與檢定時的溫度之差大於65438±05℃，則應按下式進行溫度修正。
△Lt=L20(a1-a2)(t-20) (8)
其中:△lt——溫度t時尺長的修正值；
L20-20℃時的腳長；
t-測量現場的溫度；
a 1-鋼卷尺的線膨脹系數；
a2——被測墻體的線膨脹系數；
用激光測距儀測量建築物的外圍邊長時，測距儀的前沿應靠近被測邊長的起點，激光束應投射在被測邊末端的靶板上，使光束兩端在同壹水平面上。
在高海拔地區使用手持式激光測距儀時，空氣折射率對測量距離修正的計算公式見附錄4。
11.8非矩形建築面積及計算
非矩形房屋面積的測算按附件3執行。
動詞 （verb的縮寫）測量結果的處理
分配系數12.1應保留在小數點後4位以上。
12.2計算過程中所有區域保留到小數點後3位。
所有面積計算結果保留到小數點後2位，單位為平方米。
12.3商品房銷售面積測算結果按附件6出具測算報告。
(註:省略附錄1、2、3、4、5、6和7。)
國家質量技術監督局發布
以國家質量技術監督局第5號文號發布
發布日期:1999-06-22
生效日期1999-06-22
到期日期-
類別國家法律法規
國家質量技術監督局令
(第五名)
《商品房銷售面積計量監督管理辦法》已於5月27日經1999國家質量技術監督局局務會議通過，現予發布。
導演:李
1999年6月22日
商品房銷售面積計量監督管理辦公室
第壹條為了規範商品房市場計量行為，加強商品房銷售面積的計量監督管理，保護買賣雙方的合法權益，根據《中華人民共和國國家計量法》和國務院賦予質量技術監督部門的職責，制定本辦法。
第二條本辦法適用於商品房銷售面積的計量和監督管理。
第三條國家質量技術監督局負責全國商品房銷售面積計量的監督管理。
縣級以上地方質量技術監督部門負責本行政區域內商品房銷售面積的計量和監督管理工作。
第四條商品房銷售面積的測算應當按照國家《商品房銷售面積測算技術規範》執行。
商品房銷售面積的構成和* * *建築面積的分配原則，按照有關規定和交易雙方的合同約定執行。
第五條出賣人銷售商品房時，必須明示商品房銷售面積，並註明該商品房套內建築面積和應當分攤的* * *套內建築面積。
商品房銷售面積以平方米為單位標註。
第六條商品房銷售面積與實際面積的差額不得超過國家技術計量規範《商品房銷售面積測算》規定的商品房面積測算限值。
按套或單元銷售的每套或每單元商品房銷售面積之和不得大於整個商品房的實際總面積。
第七條商品房銷售者應當接受質量技術監督部門對商品房銷售面積測量的監督檢查，如實提供與商品房面積測量有關的圖紙和資料。
第八條從事商品房銷售面積計量監督和仲裁計量的機構應當具備以下基本條件:
(壹)具有法人資格；
(二)配備符合《中華人民共和國國家計量法》和《商品房銷售面積計量技術規範》要求的計量器具，並經計量檢定合格；
(三)測量人員熟悉《計量法》等法律法規，掌握房屋面積測量的理論和基本知識，並經省級質量技術監督部門考核合格；
(四)有保證計量數據公平、準確、可靠的管理制度。
第九條從事商品房銷售面積計量監督和仲裁計量的機構，應當按照本辦法第八條規定的條件取得計量認證證書。
第十條商品房銷售面積的計量監督、爭議調解和仲裁計量，應當以質量技術監督部門認可的計量機構出具的符合本辦法第九條規定的計量數據為依據。
第十壹條商品房銷售者違反本辦法第六條規定的，由質量技術監督部門責令改正，給用戶和消費者造成損失的，責令賠償損失，並處違法所得3倍以下、不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可以處以10000元的罰款。
第十二條從事商品房銷售面積計量的機構使用未經檢定或者檢定不合格的計量器具的，依照《中華人民共和國計量法實施細則》第四十六條和國家計量法進行處罰。
第十三條從事商品房銷售面積測量的機構損壞計量器具準確度或者偽造商品房銷售面積測量數據的，依照《中華人民共和國計量法實施細則》第五十壹條和國家計量法進行處罰。
第十四條各級質量技術監督部門對商品房銷售面積計量進行監督檢查時，不得向被檢查單位收取任何費用。
第十五條各級質量技術監督部門依據本辦法實施行政處罰，必須遵守《條例》和《技術監督行政案件當場處罰規定》。
第十六條本辦法由國家質量技術監督局負責解釋。
第十七條本辦法自發布之日起施行。