2月27日下午，越秀地產發布2018年度報告。數據顯示，公司累計合同銷售金額約577.83億元(人民幣，下同)，同比增長約41%，占2018年550億元銷售目標的105%。
綜合營業收入、核心凈利潤、毛利率、凈貸比、賬上現金等財務數據，越秀地產呈現不同程度的同比增長。融資成本方面，由於國企優勢，仍維持較低水平；然而，在以現金為導向的市場中，公司的支付並不順暢。去年銷售回款率只有72%，屬於低水平。
越秀地產對新壹年的市場判斷並不樂觀。董事長兼執行董事林兆元表示，2019年投資強度將略有下調。越秀地產設定了保守的全年銷售目標，只要求680億，同比增長17.68%。
收入由降轉升。
隨著2018下半年的業績結算，越秀地產最終挽回了15%的營收和7.8%的凈利潤165438+2億元的跌幅。
年報顯示，2018年，越秀地產全年營業收入264.3億元，同比增長11.1%。雖然增速不高，但最後還是轉跌為漲。
相比收入，越秀地產的盈利水平更好。2018年，公司毛利率同比上升6.1個百分點至31.8%。全年毛利約83.9億元，同比增長37.4%，而核心凈利潤上漲65，438+09.6%至2，865，438+000萬元。
越秀地產作為國企，在融資方面仍有難得的優勢。雖然由於資金緊張導致市場融資利率上升，公司實際年拆借利率也由2017的4.3%上升0.52個百分點至4.82%，但仍遠低於行業水平。
2018年，越秀地產在海外發行了8億美元3年期公司債和4億美元5.5年期公司債，票面利率分別為4.875%和5.375%。境內發行3年期企業債券8億元，5年期企業債券7億元，票面利率分別為4.24%和4.25%。
除了融資優勢，更難得的是越秀地產是唯壹壹家擁有香港上市REITs的地產公司。
在住宅調控常態化的背景下，以住宅開發為主的開發模式抗風險能力較弱，單純依靠商業地產受到資金沈澱大、回收期長的制約。越秀地產通過越秀地產信托(00405)構建雙平臺模式。HK)，將商業地產作為公司發展的穩定器。
報告期內，持有越秀地產36.12%股權的越秀房托持有約97萬平方米商業物業出租，全年收入20.3億元，同比增長9.6%。可分配總額8.5億元，同比增長2.8%，越秀地產可分配現金3.07億元。
不過，越秀地產表示，今年對聯營實體的凈貢獻同比下降32.6%至4.47億元，主要是由於越秀房托的利潤貢獻減少。
2065438+2008年2月，越秀地產向越秀房托出售杭州維多利亞商務中心兩處物業，對價為5.9億元。這個好處直接來了——公司還可以通過出售，壹次性收回杭州房產的投資，獲得投資溢價。
同時，2018年末，越秀地產以2618萬元的價格出售了廣州月輝77.79%的股權和債務。買方由1號基金全資擁有，是越秀地產的關聯公司。本次出售的稅後收入約為3億元。
由於人民幣貶值，越秀地產2018年度匯兌損失達416萬元，而公司2017年度盈利2.75億元。
銷售目標增長比較保守。
大灣區策劃新鮮火熱，自然成為房企業績會上的熱門話題。
林兆元表示，越秀地產2065438+2008年90%的投資在大灣區，他看好大灣區的發展，相信公司能在大灣區的發展中獲得更多發展機會。
2018年，越秀地產在廣州、蘇州、武漢等城市新增16幅土地，使公司土地儲備總量增加19.3%至19410，000平方米，其中86.3%位於大灣區、長三角和華中地區。年報顯示，越秀地產目前已進入廣州、香港、江門、中山、佛山等五個城市。
2019全年，越秀地產，其中大灣區、長三角、華中、環渤海占比分別為58%、15%、16%、11%。
但出於走向市場的審慎判斷，越秀地產將2019年的合同銷售目標定為680億元，目標增速僅為18%，即使今年可售資源達到1312億元。
越秀地產認為，2019年，房地產行業作為國民經濟的重要支柱，預計整體將保持穩定，同時房地產市場政策將保持連續性和穩定性。壹二線城市將進入穩定發展期，但三四線城市將面臨較大的下行壓力。
林兆元表示，2018的行業調控給市場帶來了很大的壓力。鑒於市場規模的變化，公司下調了今年的銷售目標，投資強度也將略有下調。
在融資方面，由於2018年的高匯兌損失，首席財務官兼執行董事陳靜表示，公司今年的融資重點將放在國內市場。
越秀地產認為，房地產行業整體仍處於穩定發展期，但商業地產、養老、長租公寓等業務仍有很多新機會，公司將在2019重點孵化這些新業務。
在城市更新方面，越秀地產將繼續發揮國企資源優勢，深化與廣州地鐵的“軌道+物業”合作模式；養老地產方面，在運營現有項目的基礎上，拓展新項目，打造醫養結合的多層次模式；在公寓長租方面，除了發展小城鎮、教育等業務外，還將重點推進國企存量項目合作和輕資產戰略模式。
截至2018、12、31年末，越秀地產賬戶內現金及等價物為27160萬元，同比增長30.6%，凈貸款利率由年初的72.8%下降至61.2%。
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