永佃權制度的基本特征是土地分為所有權和使用權(耕作權)兩部分。地主只有土地所有權，使用權屬於佃農。兩者都有自己習慣的稱謂。前者稱為場底(或場骨、粒場、上買、下皮場等。)，而後者叫場面(或場皮、質量場、小買、上皮場等。).在典型的永佃制下，地主只能收租收糧(部分佃戶收完糧或地主與佃戶對半收完糧)，無權任意加租強占佃戶或幹涉佃戶耕種，而佃戶可以根據契約返還、轉租或出賣佃戶的權利。田底和田面可以分別轉讓，前提是田面轉讓不影響地主收租，田底轉讓不影響佃農耕種。如果佃農只能“永耕”，不能轉租和出售租佃權，則是不完全的或過渡性的永佃制。上述兩種永佃權制度在中國都存在。
永佃權制度起源於宋代(有人說是唐代)，在明末清初迅速發展。這在東南沿海地區很普遍，特別是在蘇南、皖南、江西、浙江、福建、臺灣省和廣東的部分地區，而北方的大部分地區壹般只限於旗地和官地。清中葉以後，永佃權制度逐漸衰落，但江浙皖地區在太平天國運動失敗後曾壹度恢復和發展。辛亥革命後，永佃權制度進壹步衰落，但直到中華人民共和國成立前夕才消失。
永佃權制度的產生和形成有多種具體方式。早期，開墾和改良土壤是佃農獲得永久租賃權的主要手段。到了後期，尤其是清末民初，相當壹部分永佃權制度是因為農民出賣土地所有權，保留耕作權利而形成的。在某些地區，地主出售土地耕作權，佃戶支付租佃價或抵押，佃戶之間逐漸形成租佃權，都是永佃權制度形成的重要渠道。
永佃權制度下的佃戶人身自由更大，生產生活更有保障。壹些農民為獲得永久租賃權而鬥爭。地租通常是定額制，租金相對固定。開墾和永佃的地租比較輕，可以調動佃農的積極性，促進土地開墾和農業發展。但在人多地少的地區，佃農通過繳納租佃價款或抵押獲得永佃權，消耗了生產資金，阻礙了生產的發展。在永佃權制度的發展過程中，永佃權人不斷分化，少數人經濟地位上升。他們轉租農地，收取農地租金，而且大多貧窮破產，被迫出售農地。田地不斷落入地主和商人等間接生產者手中。原來的土地使用權變成了與田底平行的特殊土地權利(收租權)，同時出現了“壹田二主”或“壹田多主”的情況，地主也可以通過作價購買或扣除欠租的方式收回農地，使田底和農地回歸同壹所有者。壹旦農地權利與直接生產者分離，永佃權制度宣告解體，現在的佃農不得不同時承擔田底和農田的雙重租金，生產條件空前惡化。後來，田面成了地主富戶吞並的對象。這是壹些地區永佃權制度崩潰、佃戶租金負擔加重的重要原因。