壹、房地產開發用地城鎮土地使用稅納稅期限問題
國稅發[2004]100號文規定“除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地壹律不得減免城鎮土地使用稅。”這就明確了城鎮土地使用稅的減免問題，但是對開發用地城鎮土地使用稅的繳納起止時間並未明確規定。根據《中華人民***和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條的規定，“征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。”這裏的批準征用的時間，有不同的理解，壹是國土局與企業簽訂的國有土地出讓合同所確定日期；二是《建設用地許可證》的征用日期；三是土地使用證的簽發日期。上述三個時點，都可理解為土地批準征用的時間，至於以哪個時間為準，並沒有明確的政策規定。
對開發用地終止計算土地使用稅的時間也有不同的看法：壹是認為，建設用地土地使用稅的計算時間應當截止至住戶取得房地產權證之日。其理由是房產公司為住戶辦理房地產權證時要將原有的土地使用證交回土地管理部門，這時房產公司對開發用地的土地使用權也告終止；另壹種觀點則認為，土地使用稅的計算截止日應該是在房產達到可使用狀態，並且對已銷售房產交付住戶使用的時間，即商品房交房時間。持這種觀點的主要依據是《土地使用稅暫行條例》第二條、第三條對納稅義務人、計稅依據的規定，強調“使用”和“實際占用”土地，認為交房後房地產公司已經沒權使用房產所在的土地，也不存在“實際占用”土地的行為，所以不管交房時是否已辦理房產證，均不再由房產公司繳納土地使用稅。在交房和業主取得房產證之間也有壹段時間距離。這兩個不同的計稅終止時間應用哪個？也未明確。
二、對開發用地中用於小區道路、綠化用地的征稅問題
開發用地土地使用稅的計稅依據，根據《土地使用稅暫行條例》第三條的規定為“納稅人實際占用的土地面積”，實際占用的土地面積應該為國土部門核發的土地使用證上的土地面積。但也有人提出，房產開發商在取得開發用地時城市建設部門已經要求其按壹定容積率、綠化率進行規劃，國土部門下達的《建設項目規劃設計許可通知書》裏也標明了綠化率等，而根據《土地使用稅暫行條例》第六條的規定“市政街道、廣場、綠化地帶等公***用地”免繳土地使用稅，所以計算土地使用稅的面積應是減去用於綠化和道路的土地面積後作為計稅依據繳納土地使用稅。這裏面小區綠化和道路用地能否作為公***用地免繳土地使用稅成為壹個爭議的問題。據了解各地稅務機關在這方面征稅上也存在差異。
三、已完工未銷售商品房是否由開發商繳納土地使用稅問題
對已完工尚未銷售的商品房是否由開發商繳納土地使用稅的問題現在也存在比較大的爭議。壹種觀點認為對已完工未銷售的商品房，應該按其建築面積占全部可銷售房產面積的比例計算應分攤的土地面積，然後以應分攤的土地面積為計稅依據由開發商承擔這部分房產的土地使用稅；另壹種觀點則認為，土地使用稅暫行條例及相關法規的規定都沒有明確待售商品房應由開發商繳納土地使用稅，況且在開發的房產部分銷售辦理房產證時，對原有開發土地的土地使用證已由國土部門收回，未銷售的房產成了壹種商品，開發商在沒有使用的情況下是不應該負擔這部分土地使用稅的。這個問題現在各地稅務機關在實際操作時也沒有壹個統壹的標準，有的地方征收有的地方不征收。
四、待售商品房作為向銀行申請抵押貸款的抵押物用時，征免房產稅的問題
利用待售商品房作為抵押物向銀行申請抵押貸款是房地產開發企業普遍存在的融資手段，如果根據《房產稅暫行條例》第二條關於納稅人的規定，“房產稅由產權所有人繳納。”則待售商品房只要辦理了房產證，且房產證的權屬所有人為房地產開發企業，房產稅就應該由房地產開發企業繳納。但是根據國稅發[2003]89號文的規定“鑒於房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是壹種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。”待售商品房是否繳納房產稅就要根據房產是否已使用、出租、出借來區別對待。所以就存在了兩種截然不同的觀點，壹種觀點認為利用待售商品房作抵押物申請抵押貸款，只是對商品房設置了抵押權，並沒有傳統意義上對待售商品房的“使用”，所以將房產設置抵押不能認為是對房產的使用，不繳納房產稅；另壹種觀點則認為，利用待售商品房作抵押物申請抵押貸款的行為本身就是對房產的壹種“使用”，是房產開發商行使了待售商品房的使用權，因此在待售商品房設置抵押期間應由房產開發商繳納房產稅。
針對上述問題，我們根據自己對現有稅收政策法規的理解提出如下觀點：
壹、開發用地土地使用稅的計算期限應從納稅人從國土部門簽發土地使用證開始，從房產交付使用之日止。
這是因為納稅人取得土地使用證是從法律意義上取得了土地使用權，而簽訂土地出讓（或轉讓）合同只是合同雙方的意思表示，是否真正取得土地還要看簽訂雙方對合同的履行情況，所以認為應從簽訂出讓（轉讓）合同開始計算的觀點不切實際，對其他認為應從取得《建設用地許可證》、或《交付土地證明書》作為征用土地開始使用時間雖有壹定道理，但由於這些書面資料在全國各地表現形式有所不同，所以難以作為全國統壹的標準。
認為土地使用稅應從房產交付使用之日止是因為房產交付使用後房產開發商已經沒有實際占用土地的行為，所以也就不構成土地使用稅的納稅人。而住戶取得房產證的時間普遍會存在滯後情況，將住戶取得房產證時間作為止算時間對開發商不公平。
二、對開發用地中用於綠化、道路的公***設施用地應分兩個階段區別對待。
第壹，在國土部門簽發土地使用證日到開發項目完工並開始交付使用期間，應按土地使用證載明實測面積全額納稅，包括在紅線圖內的綠化、道路等公***設施用地。這是因為在土地閑置及施工建設期間，雖然規劃圖內已經規劃了綠化等公***用地，但實際使用人是房產開發商而不是社會公眾；第二，在房產建成交付使用後，如果開發商將部分房產轉為自用，則此時應繳納土地使用稅的計稅依據不包括綠化、道路等公***用地，因為房產交付使用後，綠化、道路等用地成了小區住戶的公***用地，這種用地具有壹定的社會性，所以根據土地使用稅的免稅規定該部分土地應屬免稅土地。
三、對已完工未銷售商品房的土地使用稅只有在已使用、出租、出借的情況下才需由開發商繳納。
首先，目前土地使用稅的有關法規、政策都沒有明確規定這部分房產應由開發商繳納土地使用稅，對於法律沒有明文規定的，我們認為對此征稅是不妥的；其次，國稅發[2003]89號文雖然只規定了房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅，沒有明確規定不征收土地使用稅，但是該文同時規定“房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”從該條款上理解，房地產開發企業建造的商品房在沒有自用、出租、出借的情況下是不用繳納房產稅和土地使用稅的；第三，對未出售的商品房征收土地使用稅在操作上也存在壹定的難度，商品房作為開發商的壹種商品，其存量隨著房產的銷售不斷發生變化，所以就造成了每月的計稅依據都不同，而土地使用稅是按年計征的，如果有開發商繳納這部分稅款，征稅上會非常繁瑣復雜。此外，房產不能正常銷售，開發商的現金流本身就會受到很大的影響，如果再征收土地使用稅將會進壹步加重開發商的負擔，不利於房地產業的健康發展。基於上述原因，我們認為房產開發商建造完工的商品房在售出前不應由開發商繳納土地使用稅。
四、待售商品房作為向銀行申請抵押貸款的抵押物用時，應征收房產稅。
根據國稅發[2003]89號文的規定，售出前已使用的商品房應按規定征收房產稅。這裏文件雖然沒有明確規定抵押是否為壹種使用，但是我們應該知道法律條文在表述上存在壹定的抽象性。“使用”壹詞在《現代漢語詞典》（商務印書館）裏被解釋為“使人員、器物、資金等為某種目的服務。”有了這個解釋我們再判定作為抵押物的待售商品房是否應稅就比較容易。房產開發商用待售商品房抵押貸款的行為其實也就是“使待售商品房為（開發商）融通資金的目的服務”，所以符合“使用”的定義，應征收房產稅。
存在以上尚不明確的問題壹方面是因為房產稅、土地使用稅暫行條例制訂的時間較早，對以後出現的壹些普遍存在問題沒有考慮到；另壹方面是因為不同人對稅法的理解不同，或者對稅法理解上的偏差造成的。因為上述問題都是現在房地產行業普遍存在的問題，怎樣理解稅法對稅務人員執行稅法和納稅人依法納稅有著十分重要的影響，所以明確上述問題顯得尤為重要。