明月如霜，好風如水，清景無限。曲港跳魚，圓荷瀉露，寂寞無人見。紞如三鼓，錚然壹葉，黯黯夢雲驚斷。夜茫茫，重尋無處，覺來小園行遍。
天涯倦客，山中歸路，望斷故園心眼。燕子樓空，佳人何在，空鎖樓中燕。古今如夢，何曾夢覺，但有舊歡新怨。異時對，黃樓夜景，為余浩嘆。
上闋寫清幽夢境及夢醒後的悵然若失之感。起三句總寫秋夜清景，各以霜、水分喻月、風，並小結以“清景無限”，賞愛之心已溢於言外。首句寫月色明亮，皎潔如霜；秋風和暢，清涼如水，把人引入了壹個無限清幽的境地。“清景無限”既是對暮秋夜景的描繪，也是詞人的心靈得到清景撫慰後的情感抒發。“
下闋乃醒後述懷，語意沈郁而超然獨悟。換頭三句是實寫心境，寫在天涯漂泊感到厭倦的遊子，想念山中的歸路，心中眼中想望故園壹直到望斷，極言思鄉之切。此句帶有深沈的身世之感，道出了詞人無限的悵惘和感喟。杜甫曾有詩雲：“天畔登樓眼，隨春入故園。”蘇軾此處當是化用杜詩，寫登樓後的思家心理。
詞人將景、情、理熔於壹爐，圍繞燕子樓情事而層層生發。景為燕子樓之景，情則是燕子樓驚夢後的纏綿情思，理則是由燕子樓關盼盼情事所生發的“人生如夢如幻”的關於人生哲理的永恒追問。全詞融情入景，情理交融，境界清幽，風格在和婉中不失清曠，用典體認著題，融化不澀，幽逸之懷與清幽之境相得益彰，充分顯示出蘇軾造意行文的卓越不凡。
這首詞深沈的人生感慨包含了古與今、倦客與佳人、夢幻與佳人的綿綿情事，傳達了壹種攜帶某種禪意玄思的人生空幻、淡漠感，隱藏著某種要求徹底解脫的出世意念。詞中“燕子樓空”三句，千古傳誦，深得後人贊賞。